[박정] 공공주택사업의 경우, 사업인정(지구지정) 후 협의보상금이 통보되는 시점은 언제인지? 과거 사례를 살펴보겠습니다.

 
최종수정일 : 2025-06-23
 
[1] 김대중 정부는 개발제한구역을 해제하여 국민임대주택사업을 폭넓게 시행하고자 하였으나 주민공람 내지 구역지정만 한 상태에서 임기가 만료되었고, 노무현 정부는 주택공급보다는 행복도시(세종시) 조성사업, 그리고 공공기관 지방 이전사업에 주력하였으며, 이명박 정부는 김대중 정부에서 임대주택부지로 지정한 곳을 모두 보금자리주택사업으로 변경하였고, 보금자리주택사업은 부동산 경기 상승기와 맞물려 전국적으로 폭넓게 시행되었습니다(하남미사지구, 부천옥길, 서울내곡, 고덕강일, 과천지식정보타운, 성남고등, 인천구월, 의정부고산, 고양향동, 대구도남, 대구연경, 울산다운2 등).

 

박근혜 정부는 부동산 경기 하락기로 인해 더 이상 분양주택공급을 시도하지 아니하고(광명시흥지구를 해제하였다), 기업형 임대주택(뉴스테이, 행복주택) 조성사업에 주력하였으나 임기가 조기에 종료되어 시행된 곳은 과천주암지구가 유일하고, 최근에서야 다른 곳도 시행 조짐이 있는 상황입니다.
 
문재인 정부는 위 보금자리주택사업의 명칭을 공공주택사업으로 변경하고, 본격적으로 공공주택사업을 추진하였습니다(최초 10곳 구리갈매역세권, 경산대임, 성남복정1/2, 군포대야미, 남양주진접2, 의왕월암, 부천원종, 부천괴안을 시행하고, 2차로 3기 신도시 하남교산, 남양주왕숙, 인천계양, 과천신도시, 3차로 고양창릉, 부천대장을 시행하였으며, 4차로 발표된 의왕군포안산, 화성진안, 화성봉담, 인천구월2 등은 주민공람만한 상태에서 그 임기를 종료하였다).
 
한편, 문재인 정부 후반기, 2021. 3.경 한국토지주택공사 직원들의 내부 정보를 이용한 부동산 투기 사건(이하 'LH 사태')이 발생한 상황에서 윤석렬 정부가 들어섰고, LH는 정부의 눈치를 봐야 했기 때문에 시행하고 있던 공공주택사업에 소극적 입장을 취하였으며(LH 사태로 인해 당시 정부는 LH 해체 방안 수립), 결국 문재인 정부에서 4차로 발표되어 주민공람만 한 사업지는 추가절차가 진행되지 않았습니다.
 
윤석렬 정부 초기 김포한강2 콤팩트시티 조성을 발표하였으나 (필자주 : LH의 소극적 태도로 인해) 빠르게 진행되지 않았으며, 이후 15개 국가산업단지 조성계획을 발표하였으나 임기 중 진행한 곳은 '용인 삼성 반도체 클러스터' 조성사업뿐이고, 위 반도체벨트 배후도시로 오산세교3 공공주택지구, 용인이동공공주택지구, 평택지제공공주택지구 등에 관한 주민공람 등을 한 상태에서 그 임기가 종료되었습니다. 
 
이후 2025. 6. 4. 출범한 이재명 정부의 1호 공약은 반도체이고, 관련 공약으로 ▲반도체 특별법 ▲국내 생산·판매 반도체 최대 10% 생산 세액 공제 ▲용인 반도체 클러스터 신속 조성 ▲반도체 연구·개발(R&D), 인재 양성 지원 등을 내걸었기 때문에 윤석렬 정부에서 전략적으로 추진했던 '용인 삼성 반도체 클러스터' 조성사업은 신속하게 진행되고 있고(2025. 6. 9. 보상계획이 공고되었고, 2025. 11.경 협의보상이 통보될 예정에 있습니다), 그 배후도시(오산세교2, 용인이동, 평택지제) 역시 정상적으로 추진될 것으로 기대되고 있는 것이 현재의 상황입니다. 
 
 
[2] 이상의 상황을 고려하면, 공공주택사업이 정상적으로 진행되는 경우 협의보상금이 통보되는 시점까지 소요되는 기간은, 문재인 정부에서 추진된 공공주택사업 사례를 기초로 살펴보는 것이 타당합니다. (이하 사업인정고시일은 공공주택사업 지구지정일이며, 협의통보 시점은 협의보상액 산정 시 가격시점을 나타냅니다. 통상 가격시점보다 수일 내지 수주 정도 앞서 협의통보를 하게 됩니다)
 
① 구리갈매역세권 공공주택지구
      (약 24만 평)
 
□ 주민공람  2017-10-13
□ 사업인정  2018-07-04
□ 협의통보  2020-03-10
 
(구리갈매역세권은 당초 2019. 12.경 협의통보 예정이었으나 감정인들 사이의 가격협의 과정이 5~6개월 정도 소요되었다)
 
② 경산대임 공공주택지구
     (약 50만 평)
 
□ 주민공람  2017-11-29
□ 사업인정  2018-07-02
□ 협의통보  2019-12-16
 
③ 성남복정 공공주택지구
     (약 17만 평)
 
□ 주민공람  2017-11-30
□ 사업인정  2018-08-07
□ 협의통보  2019-10-31
 
(성남복정지구는 최초 협의감정에서 일부 토지가 감정인들 사이의 가격격차가 1.1배 이상이었기 때문에 해당 일부 토지만 재감정을 하였다)
 
④ 하남교산 공공주택지구
     (약 207만 평)
 
□ 주민공람  2018-12-19
□ 사업인정  2019-10-15
□ 협의통보  2020-12-22
 
⑤ 남양주왕숙 공공주택지구
     (1지구 약 283만 평)
     (2지구 약 73만 평)
 
□ 주민공람  2018-12-19
□ 사업인정  2019-10-15
□ 협의통보  2021-11-17
 
⑥ 과천과천 공공주택지구
     (약 51만 평)
 
□ 주민공람  2018-12-19
□ 사업인정  2019-10-15
□ 협의통보  2021-09-10
 
⑦ 인천계양 공공주택지구
      (약 101만 평)
 
□ 주민공람  2018-12-19
□ 사업인정  2019-10-15
□ 협의통보  2020-12-07
 
⑧ 고양창릉 공공주택지구
      (약 238만 평)
 
□ 주민공람  2019-05-07
□ 사업인정  2020-03-06
□ 협의통보  2023-10-12
 
(고양창릉지구는 사업부지 내 군부대가 있을 뿐만 아니라 토지소유자 감정인 선정 과정에서 치열한 다툼이 발생하여 LH가 이러지도 저러지도 못하는 상황이었다)
 
⑨ 부천대장 공공주택지구
     (약 104만 평)
 
□ 주민공람  2019-05-17
□ 사업인정  2020-05-27
□ 협의통보  2021-11-29
 
[3] 위 내용에 의하면 사업인정 후 협의통보 시점까지의 기간은 아래와 같이 정리되는데, 아래 사업 중 특수한 상황으로 인해 사업이 지연된 고양창릉지구를 제외하면 사업인정 후 협의통보 시점까지의 기간은 약 1년 5.8개월이 소요됩니다(물리적 소요 기간).
     
① 구리갈매역세권 : 1년 8개월
② 경산대임 : 1년 5개월
③ 성남복정 : 1년 2개월
④ 하남교산 : 1년 2개월
⑤ 남양주왕숙 : 2년 1개월
⑥ 과천과천 : 1년 11개월
⑦ 인천계양 : 1년 1개월
⑧ 고양창릉 : 3년 7개월
⑨ 부천대장 : 1년 5개월
 

 

 

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[4] 토지보상법 제23조는 사업인정 후 1년 내 협의통보를 할 것을 전제로 한 수용재결을 신청하도록 규정하고 있으나 공공주택특별법은 사업시행자의 편의만을 고려하여 위 규정에 대한 특례(예외)를 규정하고 있습니다. 
 
토지보상법이 사업인정 후 (1년 이내) 조속히 협의통보를 하도록 규정한 것은, 사업인정이 있게 되면 표준지공시지가 고정되고, 이를 현실화하기 위해 선정되는 거래사례(선례) 역시 고정되기 때문에 사업인정 후 협의통보 시점이 길어지게 되면 정당한 보상이 이루어질 수 없기 때문입니다. 
 
그러나 최근 여러 공공주택지구에서 주민공람, 사업인정을 하고 LH의 편의대로 사업을 추진하지 않거나 물리적으로 불가능하다는 이유를 내세워 사업시행을 지연하고 있는데, 이렇게 되면 헌법 제23조 제3항에 규정된 정당한 보상액 구현될 수 없을 뿐만 아니라 수용시기를 특정할 수 없는 불안한 상황,  현실적으로 재산을 처분하거나 이사도 할 수 없는 상황 등이 계속됨으로 인해 수용관계 둘러싼 법률관계의 조속한 확정을 바라는 피수용자들에게 또 다른 피해를 주게 됩니다.
 
 
[5] 그러나 위 문제를 소송 등의 법률적 방법으로 해결할 수 있는 제도적 장치는 없습니다. 왜냐하면, 토지보상법과 달리 공공주택특별법에서 사업시행자에게 (지구지정 시 정해지는 사업의 시행기간 내 언제든지) 협의통보 시점을 결정할 수 있는 재량권을 부여하고 있기 때문입니다.

그렇다고 일부 주민들의 투쟁으로 해결될 문제도 아닙니다.
 
결국, 주민들의 일치된 단합된 행동으로 LH에 대하여 조속한 보상절차를 이행할 것으로 촉구하는 것이 협의통보 시점을 앞당길 수 있는 유일한 방법이며, 다만 그 과정에서 개별행동을 하거나 무임승차를 하는 것은 주민들의 단합력을 약화시키는 행위라는 점을 명심해야 할 것입니다.

(만약, 사업시행자가 물리적으로 불가능하다는 거짓 핑계를 댄다면, 위 과거사례를 보여주시기 바랍니다)
 
 
도움이 되었으면 합니다. 의문사항은 법무법인 박앤정 홈페이지 게시판(#질문과 답변) 또는 법무법인 박앤정 사무실(tel:02-552-1225; 정남두 팀장)로 문의주시면 검토 후 연락드리겠습니다.

참고하여, 특히 문제가 되는 윤석렬 정부에서 지정한 공공주택지구 담당자를 아래와 같이 알려드립니다. 감사합니다. 
 
오산세교3지구 담당자
김진수 전무
tel:010-3563-1706
 
용인이동지구 담당자
윤용인 실장
tel:010-9366-8445
 
평택지제지구 담당자
윤용인 실장
tel:010-9366-8445