[설명] "현황평가원칙"에 관한 설명자료입니다.

[1] 토지에 관한 보상액 산정 시, 가장 많이 문제되는 부분이 토지보상법 제70조 제2항(토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다)에 규정된 '현황평가원칙'입니다.

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즉, 현황평가원칙에 의하면, ① 공부상 지목이 '농지'(전/답)라고 하더도 건축물의 부지로 이용중에 있는 경우 '대지'로 평가되어야 하고, ② 공부상 지목이 '임야'라고 하더라도 가격시점 현재 농경지로 이용중에 있다면 '농지'로 평가되어야 합니다.

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지방세법 시행령 제119조(재산세의 현황부과)도 "재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다."라고 규정하고 있는데, 위 규정 때문에 상기 예의 경우 각 '대지', '농지'를 전제로 평가된 개별공시지가에 기초하여 재산세를 납부하게 됩니다.

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그런데 보상을 한번이라도 받아 본 사람이라면, 위 경우 (현황평가원칙에 불구하고) 현황 '대지'가 공부상 지목  '농지' 가격으로 보상금이 책정되고, 현황 '농지'의 보상액이 '임야' 가격으로 책정된 사례를 본 적이 있을 것입니다. 

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이는, 위 지방세법과 달리 토지보상법에는, 토지보상법 시행규칙 제24조가 아래와 같이 규정하고 있기 때문입니다.

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▶ 「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(무허가건축물등)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(불법형질변경토지)에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.

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개발제한구역에서 수십년을 '대지'로 세금을 냈는데, '농지'로 보상을 받아야 한다면, 이로 인한 박탈감은 헤아릴 수 없을 것입니다.

 

예를 들어 보면, 아래와 같습니다.

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1. 현재 음식점(대지)으로 사용하고 있는데, 공부상 지목이 '전' 또는 '임야'인 경우

1. 현재 과수원(농지)으로 사용중에 있는데, 공부상 지목이 '임야'인 경우

1. 건축허가를 받지 않고, 건축물을 신축한 경우

1. 건축물을 신축하는 과정에 공입사업지구로 지정된 경우

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이상의 사례는 모두, 원칙(현황평가원칙)에 대한 예외를 규정한 토지보상법 시행규칙 제24조의 적용을 어떻게 배제하여야 할 것인가가 쟁점이 됩니다.

 

​위 예의 경우는 반드시 전문가의 의견을 들어보고 보상금을 수령하여야 합니다(법무법인 박앤정의 대법원 https:// 불법형질변경토지 쟁점 판례 역시 위와 같은 사안입니다).

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그리고 현황대로 평가를 하는 경우도 일단의 토지 일부만 현황대로 평가할 경우 그 면적으로 어떻게 정할 것인지 여부도 주요한 쟁점이 됩니다.

 

예를 들어, 1989년 1월 24일 당시 무허가건축물 등의 부지는 토지보상법 제70조 제2항 규정에 따라 현황평가를 하여야 하는데, 이 경우 건축면적 뿐만 아니라 현황 대지로 이용되고 있는 부분 역시 '대지'로 보상액을 산정하여야 하는 것인지 여부가 주요 쟁점이 되는 것입니다. 

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[2] 법무법인 박앤정의 이상이 각 쟁점 관련, 비교할 수 없는 많은 사례와 많은 실적으로 가지고 있습니다.

 

위와 같은 사안에 해당되는 경우, 언제든지 연락(tel:02-552-1225; 임정일 팀장) 주시기 바랍니다. 최선을 다해 최고의 결과를 실현하겠습니다. 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.