[설명] 수용목적물 중 "토지보상"에 관한 설명입니다.

출처 : 법무법인 박앤정

 

[1] 아래 [그림]은 토지 보상금 산정 시 적용되는, "산식"을 나타낸 것입니다.

 

 

 

[2] 위 산식은, 토지보상법 제70조 제1항 "협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되[표준지공시지가], 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)[지가변동률]과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황[품등비교] 등[그 밖의 요인 보정]을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다."에 근거합니다.

 

위 '적정가격'에 대해서는 다툼이 있지만, 결론적으로, 헌법재판소가 헌법 제23조 제3항의 "정당한 보상"을 '재산의 객관적인 재산가치를 완전하게 보상하는 것으로, 통상 「시가」에 의해 산정된다.'라고 결정한 이상, 위 '적정가격'은 해당 물건의 「정상적인 시장가격」이 되어야만 합니다.

 

 

[3] 「표준지공시지가」 부분 관련, 토지보상법 제70조 제3항 내지 제5항에 의하면, ① 원칙적으로 사업인정고시일 전의 표준지를 선정하되, ② 예외적으로 공익사업의 계획 또는 시행이 공고, 고시된 후 '토지의 가격이 변동'된 경우, 즉 개발이익이 발생된 경우 계획공고일(주민공람일 포함) 전의 표준지를 선정하여야 합니다.

 

그리고 토지보상법 시행령 제30조의2는, 위 '토지의 가격이 변동된 경우'의 기준을, 해당 사업지구 내 표준지공시지가 변동률(전자)과 해당 사업지구가 속한 해당 시·군·구의 표준지공시지가 변동률(후자)을 비교하는 방법으로 정하고 있는데, ① '전자'가 '후자'의 1.3배 이상이고, ② '전자'가 '후자'보다 3% 포인트 높은 경우, 토지의 가격이 변동된 경우로 판단하게 됩니다.

 

예를 들어, 사업인정고시일로 의제되는 지구지정고시일이 2019. 10. 15.이고, 위 지구지정을 위한 주민공람일(계획공고일)이 2018. 12. 19.인데, 각각의 경우에 적용되는 2019년도 표준지와 2018년도 표준지에서 위 '전자'는 8.2%이고, '후자'는 10.1%에 불과하여, 양자 사이의 격차가 3% 포인트 미만이었기 때문에 2019년도 표준지를 적용하게 됩니다.

 

[4] 「지가변동률」 부분 관련, ① 원칙적으로 해당 시·군·구 지가변동률이 적용되며, ② 예외적으로 해당 공익사업으로 인한 개발이익으로 인해 해당 시·군·구(기초자치단체) 전체의 지가변동률이 대폭적으로 변동되었다고 인정되는 경우(㉠ 3% 또는 5%, ㉡ 시·도(광역자치단체) 보다 1.3배 이상)는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시·군·구 평균 지가변동률이 적용됩니다(토지보상법 시행령 제37조).

 

위 부분은 특히 다른 사업으로 인한 개발이익을 반영하지 못하는 문제가 있습니다.

 

[5] 「품등비교」 부분 관련, 표준지와 '대상토지' 사이의 품등비교를 가리키는 것으로 지역요인비교, 개별요인비교로 나누어지는데, 현행 법령이 표준지를 당해 사업지구 내에서 선정하는 것을 전제로 규정하고 있어, 위 지역요인비교는 실무적으로 의미가 없습니다.

 

개별요인비교는, 표준지와 '대상토지' 사이의 품등비교를 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건으로 나누어 시행하게 되는데, 구체적으로 표준지를 "1"(기준)로 두고, 대상토지의 "우세"(예시 = 1.05; 5% 우세), "열세"(예시 = 0.95; 5% 열세)를 판단하게 됩니다.

 

위 평점부여의 적정성 여부를 판단하려면, 개별 「현장조사」를 실시하여, 감정서 중 부여된 품등비교 평점의 시시비비를 가리게 됩니다.

 

[6] 「그 밖의 요인 보정」 관련, 현실적으로 시가에 미치지 못하는 "표준지공시지가"를 기준으로 보상액 산정하는 것은, 헌법 제23조 제3항의 위반을 초래할 수 있는데, 이를 해소하기 위해 고안된 장치가 바로, 위 「그 밖의 요인 보정」입니다.

 

대법원도 기타요인 참작가능성을 긍정하고, 앞선, "산식"에 나타나 있는 바와 같이, 대법원이 기타요인으로 참작한 예는, 인근 유사토지의 정상거래가격ㆍ보상선례ㆍ호가ㆍ자연적 지가상승분 등(이하 '거래사례'라 합니다)이 있습니다.

 

(감정평가에 관한 규칙 제14조 제2항 제5호에서는 최근 '평가사례'를 추가하였는데, 그 타당성 여부는 의문이 있습니다)

 

위 "산식"에서 '그 밖의 요인 보정' 부분에 '그 밖의 요인 보정치 추정을 위한 산식'을 삽입하면, 표준지공시지가는 약분될 것이고, 결국 보상액 산정은 '거래사례 등'에 의해 산정된다는 것을 알 수 있습니다.

 

결국, 보상액 수준은, 광범위한 스펙트럼을 가지는 「거래사례 등」 중 어떤 사례를 선정하는냐 여부에 달려 있고, 이를 최초로 결정하는 것이 협의감정인들입니다.

 

☆ 어떤 거래사례를 선정할 것인지 결정을 하기 위해서는, 평가주체가 다양한 형태의 가격자료를 수집하여야 하는데, 보상목적 감정의 경우는 다른 감정에 비하여 상대적으로 다양한 형태의 가격자료를 수집하지 않은 것은 아쉬운 상황입니다.

 

[7] 이상의 과정을 거쳐 최종 보상가격이 결정됩니다. 위 보상액 산정과정에는 감정인에게 적지 않은 재량이 인정되고, 당 법무법인은 이상의 재량 행사의 부당성을 밝히는 방법으로 책정된 보상액 증액하고 있습니다.

 

기타 의문나는 사항은 언제든지 연락(임정일 팀장; tel:025-552-1225) 주시기 바랍니다. 감사합니다.