[알림] 향후 보상금이 어떠한 단계를 거쳐 정해질 것인지, 보상금이 책정되는 과정을 중심으로 설명드립니다.

출처 : 법무법인 박앤정

 

※ 최종수정일 : 2025년 02월 07일

 

보상금액이 책정되는 과정은 ① 협의보상단계, ② 수용재결단계, ③ 이의재결단계, ④ 증액소송단계로 구분할 수 있고, 이를 [표]로 요약하면 위와 같습니다.

 

[1] 협의보상단계는, 사업시행자의 지장물 등 기본조사 → 토지·물건조서 작성을 통한 보상대상물건을 특정 → 보상계획 공고 · 열람(이의신청) → 감정인 3명 선정(토지소유자가 추천 1인, 광역지자체장 추천 1인, 사업시행자 선정 1인) → 보상협의회에서 '보상금 산정에 관한 의견수렴' → 감정평가의뢰 → 감정을 위한 현장조사 → 감정인들 사이의 가격협의(10% 범위 내) → 한국감정평가협회 공적평가심사 → 감정서 제출 →  각 감정결과의 산술평균치를 협의보상금으로 하여 보상협의 통보의 과정을 거치게 됩니다.

 

위 보상협의 통보는 매매계약 체결을 위한 청약 내지 청약의 유인에 해당되고, 위 통보를 받은 토지소유자가 금액에 만족하여 협의계약을 체결하면, 사법상 매매계약이 성립하고, 사업시행자는 토지등소유자로부터 토지등을 승계취득하게 되며, 보상절차는 종료됩니다.

 

그러나 통보된 보상금이 만족스럽지 않거나 쟁점이 존재하여, 협의가 성립되지 아니한 경우 재결과정 내지 소송과정을 통해 "재감정"을 받게 됩니다. 

 

※ 한편, 협의금액 자체의 재평가 사유는, ① 법령을 위반하거나 부당하게 평가된 경우, ② 감정인들 사이의 격차가 110%를 초과하는 경우, ③ 감정평가 가격시점으로부터 1년이 경과된 경우입니다.

 

위 ①항 사유에 대한 판단 권한이 오로지 '사업시행자'에게만 부여되어 있어, 법령을 위반하거나 부당하게 평가된 경우 토지소유자 측의 노력으로는 '재평가'를 할 수 없는 문제가 있습니다.

 

[2] 수용재결단계 ① 사업시행자 입장에서 위 협의가 성립되지 않을 경우 토지 등의 소유권 등을 확보하기 위해 수용재결절차를 진행할 수 밖에 없고, ② 토지소유자 입장에서도 만족스럽지 못한 협의금액에 불복하여, 토지 등에 관한 "재감정"을 받기 위해 수용재결절차를 진행하게 됩니다.

 

위 수용재결신청권은 사업시행자에게만 있기 때문에 사업시행자가 수용재결의 신청을 해태하면 토지소유자는 사업시행자에 대하여 조속히 수용재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 사업시행자는 60일 이내에 수용재결을 신청하여야 합니다.

 

사업시행자가 토지수용위원회에 수용재결신청을 하게 되면, 토지수용위원회는 토지소유자 등으로부터 보상가 저렴 등에 관한 의견을 받은 다음, 새롭게 2명의 감정인을 선정하여 재감정을 시행합니다. 

 

위 의견제출과 감정 과정에서 지원업무 일체는 법무법인 박앤정이 토지소유자 분들을 대리하여 진행하고 있습니다.

 

수용재결의 "주문" 내용은, "사업시행자가 수용의 개시일까지 피보상자에게 보상금을 지급하면, 수용의 개시일 24시에 소유권이전등기를 불문하고 토지의 소유권이 사업시행자에게 이전되며, 피보상자는 토지를 인도하고, 그 지상 지장물을 이전하라."입니다. 

 

재결을 한 날을 기준으로 ① 관할 지방토지수용위원회는 45일 후로 수용의 개시일을 정하는 경우가 많고, ② 중앙토지수용위원회는 55일 후로 수용의 개시일을 정하며, 위 수용의 개시일이 세법상 양도일에 해당됩니다.

 

좋든, 싫든 수용재결이 있게 되면 수용의 개시일 전에 보상금 "전액"을 수령하게 됩니다.

 

주의를 요하는 부분은, "공탁"된 경우도 보상금이 지급된 것이기 때문에 세법상 양도일은 수용의 개시일이 되므로, 반드시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지를 관할하는 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.

 

추가하여, 위 수용재결 보상금을 수령할 때(직접수령하는 경우, 공탁금을 출급하는 경우 모두)는, 반드시 보상금이 정당하지 않다는 점에 관한 "이의유보" 의사를 표시하여야 합니다. 

 

이의유보 표시방법 관련, ① 사업시행자에게 보상금을 신청하는 경우에는 "영수증" 하단 부에 '이의를 유보하고 보상금 수령신청을 함'이라고 기재하고, ② 법원에서 공탁금을 출급하는 경우에는 반드시 "공탁금 출급 청구서" 중앙 부분에 있는 '이의를 유보하고 출금함' 부분에 체크를 합니다.

 

위 "이의유보"를 하지 않은 상태에서 보상금을 수령하게 되면, 토지수용위원회의 결정에 승복한 것으로 간주되어 더 이상의 보상금 증액절차(이의재결, 증액소송)를 진행할 수 없게 됩니다.

 

[3] 이의재결단계, 수용재결 정본을 송달받은 후 30일 이내 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하면, 이의재결절차가 진행됩니다.

 

 이의재결단계에서 다툼의 대상은 "수용재결 감정서"의 적법성 내지 적정성 여부이고, 이러한 부분 일체는 법무법인 박앤정이 담당하고 있습니다.

 

이의재결과정에서 중앙토지수용위원회는 새롭게 2명의 감정인을 선정하여 재감정 절차를 진행하게 되고, 위 감정결과에 따라 이의재결이 이루어지게 되면, 중앙토지수용위원회는 '이의재결 금액과 수용재결 금액의 차액을 지급하라.'는 취지의 결정을 하게 됩니다.

 

위 차액은 이의재결 후 통상 2주 내 지급됩니다. 

 

[4] 증액소송단계, 이의재결서 정본을 받은 날부터 60일 이내에 행정법원에 보상금 증액 청구 소장을 접수합니다.

 

이번에는 법원에서 선정한 감정인에 의해 재평가 절차가 이루어집니다. 

 

재결단계 감정과 소송단계의 차임점은 재결단계 감정과 달리 소송단계 감정은 "원고"가 감정을 의뢰한다는 것입니다. 

 

따라서, 소송단계에서는 쟁점이 있는 경우 여러 조건을 부가하여 감정을 의뢰하는 경우가 많고, 각 조건별로 감정결과 역시 달라지게 되는데, 각 조건별 감정액 중 어느 것이 타당한지 여부는 최종적으로 법원에서 결정하게 됩니다. 

 

관련하여, 법무법인 박앤정은 감정인들이 받아들일 수 있는 감정평가조건을 부가하고, 법원이 이를 선택하도록 하는데, 그 실적을 자랑하고 있습니다.

 

법원감정결과에 의해 판결금이 정해지면, 법원은 해당 금액 및 이에 대한 수용의 개시일 다음날 부터 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연이자를 가산하여 판결을 선고합니다. 

 

이의재결단계 6개월 정도, 소송단계 1년 정도 소요되는 점을 감안하면, 판결금에는 통상 연 5%의 1년 6개월치 이자가 부가됩니다. 

 

[5] 법무법인 박앤정은, 감정평가 분쟁 관련, 어느 것이 쟁점이 되든, 독보적인 지위에 있습니다. 최선을 다하겠습니다. 많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.