[알림] 근저당권이 설정된 경우, 보상금 신청방법을 중심으로 설명드립니다.

출처 : 법무법인 박앤정

 

보내주신 믿음에 누가되지 않도록 최선을 다하는 "박앤정" 되겠습니다.

 

앞선, 보상금 신청방법 <1>에 뒤이어 근저당권이 설정되어 있는 경우, 보상금이 어떻게 지급되는지 설명드리겠습니다.

​

[1] 사례 예시 : 피보상자가 소유한 '토지'에 관한 보상금이 아래와 같이 책정되었음을 상정합니다.

 

(계산상의 편의를 위한 수치입니다)

 

□ 협의보상금액 : 10억 원

□ 수용재결금액 : 11억 원

 

그런데 위 '토지'에는 ○○은행을 채권자로 하는 근저당권이 설정되어 있고, 그 내용은 아래와 같습니다.

 

□ 실제채무액 : 3억 원

□ 채권최고액 : 4억 원

 

[2] 지급 예시 : "수용재결"은, 보상금 지급·공탁을 조건으로 시행자가 피보상자의 토지를 수용(강탈)하게 하는 것으로, 시행자가 보상금을 지급(공탁)하기만 하면, '토지'에 설정된 근저당권 등은 모두 자동으로 말소됩니다.

 

그럼 위와 같이 근저당권이 설정되어 있는 경우, 보상금이 어떻게 지급(공탁)되는지 살펴보겠습니다.

 

(1) 은행이 위 상태에서 아무런 조치를 취하지 않았다면, 시행자는 피보상자에게만 (수용재결) 보상금 11억 원을 모두 지급거나 공탁하여야 합니다.

 

은행이 아무런 조치를 취하지 않았음에도 불구하고, 일부 시행자들은 법령을 오해하여 위 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 '보상금을 공탁하겠다.'라고 언급하고, 실제 공탁을 한 사례도 있는데, 이러한 공탁은 '공탁사유가 없음에도 공탁을 한 경우에 해당'하여 무효인 공탁이 됩니다. (이의유보 후 보상금을 수령한 다음, 수용재결의 무효를 주장하면 됩니다)

 

(2) 위와 같은 상황을 방지하기 위해 은행은, 토지에 설정된 근저당권에 대신하여(물상대위), 시행자가 피보상자에게 지급할 보상금 11억 원 중 3억 원을 "압류" 할 수 있고, 이 경우 시행자는 피공탁자를 '피보상자'와 '은행'으로 지정하여 보상금을 공탁하게 됩니다.

 

이 경우가 바로, 앞서 "보상금 수령 시 주의사항"에서 설명을 드린, 공탁사유 중 "법원의 압류나 가압류 통보가 있은 때"에 해당합니다.

 

한편, 시행자 입장에서 보상금 전액인 '11억 원을 공탁할 것이냐', 아니면 실제 채무액 '3억 원을 공탁할 것이냐'인지 고민을 할 수 있는데, 정답은 압류가 금지된 3억 원만 피공탁자를 '피보상자'와 '은행'으로 지정하여 공탁하여야 하고, 나머지 8억 원은 피보상자에게 지급하여야 합니다.

 

(이 경우 피보상자가 8억 원의 지급을 요청하였음에도 불구하고 일부 시행자는 업무편의를 이유로 의례 11억 원 전액를 공탁하는데, 이는 잘못된 업무처리로 적극적으로 항의를 해야 합니다. 다만, 11억 원을 공탁하더라도 법원에서 지급이 금지된 3억 원 외 나머지 8억 원을 피보상자에게 바로 지급하므로 실질적 피해는 없습니다)

 

한편, 위 3억 원은, (법원에서 진행하는) 배당절차를 통해 은행에게 교부되는데, 통상 2달이라는 기간이 소요됩니다.

 

이러한 기간 소요로 인해 위 배당절차가 완료되면, 은행은 피보상자에게 위 3억 원에 대한 2달치 이자를 청구합니다.

 

이해할 수 없는 상황인데, 어떻게 할 수도 없는 상황입니다.

 

[3] 대안 제시 : ​권저당권자 은행도 '관계인'에 해당되기 때문에 피보상자 '갑'과 동일하게 시행자로부터 '재결서' 등 보상관련 서류를 모두 송달받고, 이로 인해 보상금액이 얼마인지, 보상절차가 어느 정도 진행되었는지 잘 알고 있을 수 밖에 없습니다.

 

이에 피보상자는 미리 은행을 방문하여, 『보상금 11억 원 중 3억 원을 압류하지 말고, 보상금 지급신청 시 동행하여, 시행자 측에 보상금 11억 원 중 8억 원은 피보상자에게, 나머지 3억 원은 은행에게 각각 지급하는 것을 신청하자』라고 요청을 하고, 은행이 이것을 받아들이게 되면 이상의 문제는 발생하지 않습니다.

 

대부분의 사례에서 피보상자와 은행 사이의 다소간의 신뢰만 있어도, 위 방식으로 2달치 이자 발생 문제를 해소하고 있습니다.

 

의문이 나는 사항은 언제든 연락주시기 바라며, 도움이 되었으면 합니다. 항상 최선을 다하는 박앤정이 되겠습니다. 감사합니다.