[박정] "이주대책"의 「내용」, 「요건」에 관한 설명입니다.

 

최종수정일 2025-05-16

 

[1] 의미 : 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 대하여 생활보상의 일환으로 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 합니다.

 

이주대책은 재산권 침해에 대한 보상만으로 메꾸어지지 않는 생활권침해에 대한 보상으로 이주자들에 대해 종전 생활상태를 원상으로 회복시키고 인간다운 생활을 보장해 주기 위한 생활보상으로 보는 것이 일반적입니다.

 

 

[2] 내용 : 이주대책을 수립·실시하는 경우 1) 이주자 택지를 공급할 수도 있고, 2) 이주자 주택을 공급할 수 있으며, 경우에 따라서는 3) 이주정착금이 지급될 수 있는데, 이주대책 대상자는 위 3가지 중 어느 하나를 선택할 수 있습니다.

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 1) 이주자 택지(용지)의 경우

 

원칙적으로 80평 규모의 점포 겸용 단독주택용지를 매수할 수 있는 권리를 부여하고, 매매가격은 "조성원가 - 생활기반시설비용"으로 책정되며, 통상 일반감정가격의 64% 수준에 해당됩니다.

 

(공급가격) 위 공급가격에 관한 규정은 강행규정으로 이를 위반하여 공급가격을 책정하면 '무효'가 되어 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. 법무법인 박앤정에서는, 당진송산산업단지 등에서 승소판결을 받아낸 사례가 있습니다.

 

(전매행위) 이주대책을 받을 수 있는 권리는 재산적 가치가 있고, 거래의 대상이 되기도 합니다. 그러나 2021년 LH 공사 직원들의 땅 투기 문제로 인해 개정된 법령에 의하면 이제는 소유권이전등기를 받기 전까지 전매행위가 불가합니다. 다만, 공공주택 조성사업의 경우만  ① 원주민(= 최초 이주대책 대상자)이 ② 사업시행자와 이주대책용지 공급계약 체결 후 ③ 사업시행자의 동의를 득한 경우에 한하여, 전매를 허용하고 있는 상황입니다. 

 

 2) 이주자 주택의 경우

 

전용면적 85㎡ 수준의 분양주택을 매수할 수 있는 권리를 부여하고, 분양가격은 "일반 분양가격 - 생활기반시설비용"으로 책정되며, 통상 일반 분양가격의 80% 수준입니다.

 

 3) 이주정착금의 경우

 

이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 1천 2백만 원 미만인 경우에는 1천 2백만 원으로 하고, 2천 4백만 원을 초과하는 경우에는 2천 4백만 원으로 합니다.

 

 

[프리미엄] (통계적 추정치) 세로(가) "농지"의 보상가격 수준으로 200만 원으로 본다면, ① 이주자 택지의 경우, 점포겸용 단독주택용지를 신청한다면, '감정가격'이 평당 1,400만 원(= 200만 원 * 7배)의 토지를 약 900만 원(= 1,400만 원 * 64%)에 80평을 살 수 있다는 점에서, 그 프리미엄이 4억 원(= 500만 원 * 80평) 정도 되고, ② 이주자 주택의 경우, 평당 분양가격 2,000만 원(분양가 상한제 적용 시, 예상되는 금액)의 아파트를 1,600만 원에 분양받을 수 있는 권리라는 점에서, 그 프리미엄이 1억 4,000만 원(= 400만 원 * 35평형, 전용면적 85㎡) 정도되며, ③ 이주정착금의 경우 그 최대치가 2,400만 원에 입니다. 위 각 수치는 통계적 수치에 불과하지만 이상의 이유로 통상적인 경우, "이주자 택지"를 선택하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

[3] 요건 : 이주대책 대상자가 되기 위해서는 1) 기준일 요건, 2) 주거용 건축물 요건, 3) 소유 요건, 4) 거주 요건을 충족하여야 합니다.

 

 1) 기준일 요건 관련

 

① 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 주거용 건축물 요건, 소유 요건, 거주 요건을 충족하여야 한다는 것이 실무례입니다.

 

② 위 "관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날"은 사업시행에 관한 주민공람을 한 날인데, 2021년 LH 공사 직원들의 땅 투기 문제로 인해 개정된 법령에 따라 "이주대책 대상자가 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 해당 건축물에 거주하지 않은 경우" 이주자 택지, 이주자 주택 대상자에서 배제되고, 이주정착금 만 받을 수 있습니다.

 

 2) 주거용 건축물 관련

 

① 적법한 건축물이 되기 위해서는 건축물대장에 등재된 건축물이어야 합니다. 다만, 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 간주됩니다.

 

 ② 불법용도변경 건축물의 경우도 무허가건축물등에 포함되므로, 위 단서 규정이 적용될 수 있습니다.

 

 3) 소유 요건 관련

 

① 건축물의 소유자인지 여부는 건물등기부등본, 과세대장등본과 같은 공부상 기재를 기준으로 하게 됩니다. 그러나 법원은 실질적인 처분권이 있는 경우에도 위 소유 요건을 충족한 것으로 보고 있습니다.

 

② 소유권취득 시기와 관련해서 실무례는 법 시행령 제40조 제2항 제2호에 규정된 “공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날” 이전에 취득하여야 한다고 보고 있습니다. 다만, 당 법무법인의 이와 입장을 달리하고 있습니다.

 

 4) 거주 요건 관련

 

① 거주사실에 관하여는 주민등록표의 등재내용이 일차적 기준이 될 것이나 중요한 것은 실제로 거주하였는지 여부입니다.

 

② 거주사실을 입증하기 위한 자료로서는 주민등록표 이외에 전기요금, 전화요금, tv 시청료 등의 납입자료, 우편물 송달자료, 거주지 인근의 금융기관·병원·약국 등의 이용에 관한 자료 등이 주로 제출되고 있고, 사업시행자에 의한 지장물조사 당시 조사된 내용(건물구조, 거주실태 등)도 거주사실 판단하는 데 참고하는 자료입니다.

 

 

[4] 박정 : 도움이 되었으면 합니다. 의문사항은 법무법인 박앤정 홈페이지 게시판(#질문과 답변) 또는 법무법인 박앤정 사무실(tel:02-552-1225; 정남두 팀장)로 문의주시면 검토 후 연락드리겠습니다. 감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

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