[박정] 공공 "이축권"의 「요건」에 관한 설명입니다.

 

 

최종수정일 2025-05-15

 

[1] 공익사업의 시행으로 「이축대상이 되는 건축물」로 쟁점이 되는 것은, 아래 ① 주택, ② 근린생활시설, ③ 공장, ④ 종교시설입니다.

 

위 건축물 모두, 개발제한구역법 제12조 제2호 규정에 따라 시장 등의 허가를 받아 개발제한구역 내 "취락지구"로의 이축은 당연히 가능합니다.

 

 

따라서, 본 글에서 다루고자 하는 것은, 위 각 건축물을 "취락지구"가 아닌 개발제한구역 내로 이전하기 위한 시장 등의 허가 '요건'입니다.

 

 

 

[2] 첫번째, 「주택」 내지 「근린생활시설」에 관한 이축허가를 받기 위해서는, ⑴ 개발제한구역에서 공익사업의 시행으로 인하여 ⑵ 기존 건축물이 철거되는 경우로, ⑶ 그 기존 건축물의 소유자가 ⑷ 자기 소유의 토지에 건축허가를 신청하여야 합니다.

 

다만, 「토지보상법」 제78조에 따른 이주대책이 수립된 경우에는 위 공익사업과 관련하여 따로 이축을 허가하는 것이 금지됩니다.

 

위 ⑴항 요건 관련, 공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택도 포함된다는 점은, 이축권 관련 박앤정의 기여 부분(# 이축권 관련 박앤정의 기여)에서 살펴보았습니다.

 

위 ⑵항 요건 관련, 기존 건축물은 원칙적으로 건축물 대장에 의해 적법한 건축물(양성화 건축물 포함)임이 증명되어야 하나 예외적으로 건축법 제정 전, 혹은 건축허가를 받을 필요가 없었던 건축물은 건축물 대장이 없는 경우라 하더라도 위 기존 건축물에 해당됩니다.

 

위 ⑶항 요건 관련, 해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지 여부와 관계없이 토지보상법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 가리킵니다.

 

☆ [거래방법] 관련, 이축권은 행정법상 '신청권'에 해당되는 권리로 그 자체로 양도의 대상이 될 수 없습니다(2006도8600). 즉, 이축권 양도는 ① 장래 이축권이 발생될 건축물을 양도하든지, 아니면, ② 이미 이축권이 실행된 건축물을 양도하는 방법을 활용하여야 합니다.

 

결국, 공익사업에서는, ① 수용재결(협의) 전에 기존 건축물 명의를 이축권 매수인 명의로 하고 매수인이 위 건축물의 보상금을 수령하여, 이축권이 매수인에게 발생하는 방법으로 양도를 하든지, ② 당초 피수용자가 그 명의로 토지를 취득 후 건축허가를 받은 다음, 토지 및 건축물을 매도인에게 양도하는 방법이 있습니다.

 

다만, 위 ②항의 방법은, 거래관계가 복잡하고, (계약의 형태에 따라) 경우에 따라서는 부동산실명법 위반, 개발제한구역법 위반이 될 수 있으므로 주의를 요합니다.

 

위 ⑷항 요건 관련, ① 건축물의 철거 신고를 한 날 또는 실제 철거한 날 당시 소유권을 확보한 토지를 가리키며, ② 해당 토지는, 아래 개발제한구역법 시행령 제22조 [별표2] "허가 또는 신고의 세부기준", 같은 법 시행규칙 제6조 규정 뿐만 아니라 건축법 등에 따른 '대지' 요건에 부합하여야 하고, 위 각 규정에 (건폐율, 용적률 등) 맞게 건축허가가 신청되어야 합니다.

 

 

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[3] 두번째, 「공장」 내지 「종교시설」에 관한 이축허가를 받기 위해서는, ⑴ 개발제한구역에서 시행하는 공익사업으로 인해 철거되는 건축물 중 ⑵ 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 ⑶ 개발제한구역 지정 당시부터 있던 공장 또는 종교시설을 ⑷ 취락지구가 아닌 지역(토지)에 건축허가를 신청하여야 합니다.

 

위 ⑴항 요건 관련, 공익사업으로 인해 개발제한구역이 해제된 경우, 이축권이 발생하지 않은다는 의견이 있을 수도 있으나 앞선 # 이축권 관련 박앤정의 기여 부분에서 살핀 바와 같이, 법무법인 박앤정의 의견 및 실적에 따르면, 당해 공익사업을 원인으로 개발제한구역이 해제된 경우에도 포함됩니다.

 

위 ⑵항, ⑶요건은, 그 문언에 나타나 있는 바와 같은 사정이 인정되어야 합니다.

 

위 ⑷요건 관련, ① 위 「주택」 내지 「근린생활시설」과 달리 기존 건축물 철거 전 토지 취득 요건이 없고, ② 위 「주택」 내지 「근린생활시설」과 동일하게 다른 개발제한구역법령, 건축법령 등에 규정된 건에 맞게 건축허가를 신청하여야 합니다.

 

 

[4] (공공) 이축권, 즉 공익사업지구에서 발생되는 이축권 관련해서는 법무법인 박앤정이 많은 실적과 경험을 자랑하고 있습니다. 관련한 의문사항은 박승용 대표변호사(#질문과 답변) 또는 정남두 총괄팀장(tel:02-552-1225)에게 문의주시면 검토 후 연락을 드리겠습니다. 감사합니다.