출처 : 법무법인 박앤정
※ 최종수정일 : 2025년 02월 06일
「법무법인 박앤정」에서 사업일정에 따른 피보상자의 "주의사항"을 알려드립니다. 아래 내용을 이해함으로써 불안한 마음을 다스리고 위기를 기회로 바꾸는 계기가 되었으면 하는 바람이 있습니다.
본문 내용 중 하늘색으로 표시된 부분의 링크를 따라가시면, 더 많은 유익한 자료를 확인할 수 있습니다.
[1] 주민공람단계 : 공익사업의 시행은 구성원 전체를 위해 구성원 일부의 희생(재산권 강제 박탈 침익)을 가져올 수 밖에 없는 구조이고, 法은 위와 같은 행위를 하기 전에 반드시 피보상자들에게 위 사실을 알리고 의견을 구하도록 규정하고 있습니다.
이러한 절차가 바로 '000 구역 지정에 관한 주민공람'절차입니다.
위 주민공람일은 해당 사업을 최초로 공표하는 행위로 "생활권 보상", 즉 이주대책, 생활대책, 협의자 대책, 생계지원대책 등과 대토보상 대상자 선정 기준일로 활용됩니다.
[2] 환경평가단계 : 주민공람 후 공익사업의 규모가 일정 규모 이상인 경우 해당 공익사업의 시행이 환경에 미치는 영향을 미리 예측·평가하고 환경보전방안 등을 마련하기 위한 환경영향평가를 시행합니다.
현장실사를 통해 환경영향평가서가 작성되며, 이에 기초한 주민설명회 내지 공청회 절차를 거치는데, 이러한 과정에서 사업시행자 예정자와 주민들이 (최초의 공식적인) 대면을 하게 됩니다.
위 환경영향평가 및 그 내용에 관한 주민설명회 대부분이 형식적으로 진행되기 때문에 이에 저항한다고 하더라도 큰 실익을 가져다 주는 것은 아니지만 이를 통해 주민들의 단합을 위한 기초를 다질 수 있습니다.
참고로, 환경영향평가에 의해 사업이 저지되기 위해서는 보호종, 멸종위기종 등이 출현하는 경우입니다.
[3] 사업인정단계 : 공공주택사업의 경우 사업지구의 지정고시, 도시개발사업의 경우 토지 등의 세목 고시 등 각 사업별로 다양하게 불리어지는 "사업인정고시"는 해당 사업의 공익성을 공적으로 확인하고, 사업시행자에게 타인의 재산권을 강제로 빼앗을 수 있는 특권을 부여하는 행위입니다.
한국토지주택공사의 경우 통상 위 사업인정고시 후 해당 사업의 시행을 위한 사업단을 구성하게 되고, 해당 사업단은 ① 지장물 조사 용역과 ② 지구계획 등의 수립 용역을 발주하게 됩니다.
위 사업인정고시일은 "재산권 보상"의 기준일로 활용되기 때문에 ① 토지 보상에서 년도별 표준지공시지가 선정 기준일이 되고, ② 지장물 보상에서 보상대상 여부를 판단하는 기준일이 되며, ③ 영업·농업 등 보상에서 보상대상자 선정 기준일이 됩니다.
[4] 기본조사단계 : 사업시행자가 위 사업인정고시일을 기준으로 보상대상을 특정하기 위해 조사를 하는 것은 "지장물 조사" 혹은 "기본조사"라고 합니다.
위 기본조사를 통해 사업시행자가 토지조서, 물건조서를 작성함으로써, 보상대상(매매대상)이 특정됩니다.
사업시행자는 위 토지조서, 물건조서에 기재된 대로 감정을 해 달라고 감정평가를 의뢰하게 되고, 감정인은 위 각 조서에 기재된 대로 감정평가를 하게 됩니다.
위 지장물 조사는 사업시행자 업무 중 가장 주요한 업무 중 하나로, 지장물 조사가 완료되지 아니하면 후행하는 절차의 이행이 어렵습니다.
이러한 점 때문에 피보상자 혹은 피보상자 단체에서 위 지장물 조사 거부를 피보상자들의 요구사항 관철을 위한 협상력 강화 수단으로 활용하고 있는 것입니다.
참고로, 사업시행자의 일방적 사업추진에 주민들이 저항할 수 있는 수단으로 활용되는 것은, 지장물 조사 거부, 감정평가 거부, 명도 거부 정도이고, 이 중 지장물 조사 거부가 가장 강력한 수단입니다.
[5] 보상계획단계 : 사업시행자가 토지조서와 물건조서 작성하면, 사업시행자는 위 각 조서를 열람·공고 및 통지하는 방법으로 피보상자들에게 알려주고, 잘못되거나 누락된 부분에 대하여 피보상자로부터 이의신청을 받게 되는데 이러한 절차가 바로 보상계획 열람·공고 절차입니다.
위 보상계획의 열람기간은 통상 2주이며, 이 기간 중 피보상자가 잘못되거나 누락된 부분에 대하여 이의신청을 하게 되면, 사업시행자는 재조사 후 각 조서를 수정하게 됩니다. 위 과정에 관한 자문은 법무법인 박앤정에서 무상으로 제공합니다.
참고로, 위 기간 중 이의신청을 하지 않더라도 협의감정단계, 수용재결단계, 이의재결단계, 행정소송단계에서 각 조서의 수정·보완이 가능합니다.
[6] 감정추천단계 : 최초 보상가격에 해당하는 협의보상액은 통상 3명의 감정인에 의해 산정되는데, 위 감정인 3명은 사업시행자 겸 매수인이 1명을 선정하고, 토지소유자 겸 매도인이 1명을 추천하며, 중립적 입장의 시·도지사가 1명을 추천합니다.
토지소유자가 감정인을 추천하기 위해서는 "토지면적의 2분의 1 이상의 동의와 토지소유자 총수의 과반수 이상의 동의"를 받아 위 [5]항의 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내 사업시행자에게 추천서를 제출하여야 합니다.
경우에 따라서는 시·도지사 추천 감정인을 배제하는 것이 타당한 경우도 있습니다.
위 감정인 추천은 모든 피보상자를 위한 것임에도 불구하고, 간혹 위 추천 과전에서 피보상자 단체 사이에 다툼이 발생되는 경우가 있는데, 이러한 상황은 정당한 보상금 책정에 전혀 도움이 되지 않습니다. (문제 발생 시 법무법인 박앤정에 문의하시면 최선의 해결책을 제시하겠습니다)
[7] 보상협의회개최 : 위 감정인 추천 절차와 병행해서 관할 기초자치단체 장은 피보상자, 시행자, 기초자치단체, 전문가 등을 구성원으로 한 보상협의회를 개최하여야 합니다.
위 보상협의회에서는 재산권 보상과 생활권 보상(이주대책 등) 전반에 관하여 논의되는데, 위 협의회에서 논의될 제1호 안건이 '보상액 평가를 위한 사전의견수렴'에 관한 사항입니다.
대부분의 공익사업지에서 경험 부족 내지 사업시행자의 의도에 따라 상기 보상협의회가 1회성으로 끝내는 경우가 많습니다.
그러나 위 보상협의회는 주민들이 협의감정인들에 직접 '(최초) 보상액 평가'에 관한 의견을 제시할 수 있는 법에 규정된 공식적인 자리라는 점에서, 이를 최대한 활용해서 정당한 보상을 이끌어 낼 필요가 있습니다.
법무법인 박앤정에 문의하시면 내실있는 보상협의회가 될 수 있는 방안을 제시합니다.
[8] 감정실사단계 : 감정인이 선정되고 보상협의회에서 보상액 산정을 위한 의견까지 수렴했다면, 사업시행자는 감정인들에게 감정평가를 의뢰합니다.
의뢰를 받은 감정인들은 보상액 산정을 위한 현장실사를 하고, 가격수준 합의절차를 거친 다음, 해당 감정서에 관하여 한국감정평가사협회의 심사를 받고, 이를 시행자에게 통보하게 되는데, 통상 감정서 납품기한은 감정평가 의뢰일로부터 40일 정도입니다.
① 토지에 관한 현장실사는 통상 하루, 이틀 정도에 완료하고, 나머지 기간을 각 감정인들은 가격수준 협의를 하고, 위 납품기한 내 가격수준에 관한 합의가 성립되지 않을 경우 감정서 납품이 지연되는 경우도 있습니다.
② 지장물은 모든 물건을 눈으로 확인해야 하기 때문에 현장실사를 하는 데만 3주 이상의 기간이 소요되고, 가격수준은 감정인들 사이에 큰 마찰없이 합의되는 경우가 대부분입니다.
따라서, 위 감정기간 중 대처하여야 할 주요한 부분은 '토지'에 관한 보상액 산정입니다.
감정인들의 가격수준 합의를 통해 사업지 전체 "보상금 수준"이 결정되기 때문에 특히, 위 시기는 피보상자들의 단합된 힘을 보여줘야 합니다.
(상세 내용은 법무법인 박앤정에 문의해 주시기 바랍니다)
그리고 최초로 산정되는 협의 보상금액은 위와 같이 감정인들의 가격수준 합의에 의해 결정되기 때문에 특정 개인의 금액을 높일 수는 없고, 전체 금액을 높이거나 전체 금액이 낮아지는 경우 밖에 없습니다.
따라서, 토지소유자들의 불안한 심리 이용, 협의보상금을 일정 금액 이상 높여 주겠다고 하는 것은, 할 수 없는 행위를 하기로 하고 수수료를 받은 행위로 사기에 해당될 수 있습니다.
한편, 토지보상법 시행규칙 제17조 제2항 제2호는 "대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우" 재평가 사유로 규정하고 있고, 경우에 따라서는 감정인들 사이에 가격협의가 되지 아니하여 위 110퍼센트를 초과한 감정평가서가 납품되고 재평가 절차가 진행되는 경우도 있습니다.
(관련 사례 및 그 경과 등은 법무법인 박앤정에 문의해 주시기 바랍니다)
[9] 협의통보단계 : 협의감정절차가 완료되면, 사업시행자는 각 감정인이 산정한 감정결과의 산술평균치를 피보상자들에게 통보하는데, 이 때 협의기간은 30일 이상을 부여하여야 합니다.
이러한 사업시행자의 협의통보는 매매계약의 체결을 요청하는 '청약'이고, 피보상자가 이를 '승낙'하면, 매매계약이 체결되고, 모든 절차는 종료됩니다.
위 협의계약은 수용재결과 달리 승계취득이므로 매매목적물에 관한 하자 담보책임이 적용되기 때문에 보상대상 토지에 폐기물이 묻혀 있는 경우 그 처리비용을 청구할 수 있으니, 주의를 해야 합니다.
[10] 수용감정단계 : 협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 토지수용위원회에 토지를 강제로 빼앗아 달라는 신청을 하게 되는데, 이것이 바로 수용재결신청입니다.
사업시행자가 수용재결을 신청하면, 토지수용위원회는 기초자치단체을 통해 피보상자에게 수용재결신청서 열람·공고문을 통지합니다.
위 열람기간은 2주이고, 해당 기간 내 피보상자가 '당초 협의감정이 법령 내지 감정평가준칙에 위반된다.'는 내용의 "의견서"를 제출하고, 이에 대하여 사업시행자가 "답변서"를 제출하면, 그 다음 절차로 토지수용위원회가 선정한 2명의 감정인에 의한 수용재결 감정절차가 진행됩니다.
위 과정은 모두 법무법인 박앤정이 수행합니다.
[11] 수용재결단계 : 위 "감정결과"가 접수되면, 토지수용위원회는 사업시행자가 수용의 개시일(= 이행기)까지 피보상자에게 보상금을 지급(공탁)할 것을 조건으로 토지소유권의 강제이전을 내용으로 하는 수용결정을 하게 됩니다.
즉, 재결서에서 정한 '수용의 개시일' 전까지 시행자가 피보상자에게 보상금 전액을 지급되는 대신, 수용의 개시일 24시에 소유권이전등기 여부를 불문하고, 해당 토지의 소유권을 사업시행자가 취득하게 됩니다.
따라서, 위 수용의 개시일 후로 사업시행자는 피보상자들에게 토지 등의 인도를 요청하고, (문화재 발굴 조사 등의) 공사를 시행합니다.
(집단거주지역 등 에서의) 명도거부 또한 피보상자의 협상력 강화 수단 중 하나이지만 그 저지력은 위 지장물 조사 거부에 비하여 현저히 약합니다.
참고로, 인도거부 시 사업시행자는 땅 사용료 명목의 부당이득반환을 청구하기도 하며, 상황별 대처법은 법무법인 박앤정에 문의하시면 됩니다.
[12] 이의재결단계 : 수용재결에서 정한 보상금이 정당한 보상액에 미치지 못한다고 판단할 경우 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.
관련된 모든 절차는 법무법인 박앤정에서 진행합니다.
위 절차를 진행하면, 새롭게 선정된 감정인 2명이 재감정을 하게 됩니다.
이들이 평가한 이의재결 감정금액이 당초 수용재결 감정금액에 비하여 높게 산정되면, 중앙토지수용위원회는 '위 차액(= 이의재결 감정금액 - 수용재결 감정금액)을 지급하라.'는 취지의 손실보상금 변경 재결을 하게 됩니다.
위 차액은 통상 이의재결 후 2주 후 지급됩니다.
[13] 행정소송단계 : 위 재결단계에서 정한 보상액이 정당하지 못한 경우, 이제는 법원에 보상금 증액을 구하는 소를 제기할 수 있습니다.
재결단계 감정절차와 달리 법원감정절차는 피보상자가 감정신청을 하기 때문에 감정인 판단의 잘못 뿐만 아니라 사업시행자 혹은 토지수용위원회의 잘못된 판단을 더 적극적으로 다툴 수 있습니다.
법무법인 박앤정은 보상금증액청구 사건에서 독보적 지위를 자랑하고 있습니다.
최종적 법원의 판결은 '당초 금액과의 차액(= 증액소송 감정금액 - 이의재결 감정금액)의 지급을 명하고, 이에 추가하여 위 차액에 관한 "수용의 개시일"부터 연 5%의 지연가산금의 지급을 명하게 됩니다.
※ 법무법인 박앤정은 이상의 전 과정에서 피보상자 분들에게 최고의 결과가 창출될 수 있도록 최선을 다하고 있습니다. 변함이 없는 박앤정이 되겠습니다. 감사합니다.