[알림] 사업인정고시 후 기본조사(지장물조사)에 대해 알려드립니다.

 

 

최종수정일 : 2023-06-29

 

출처 : 법무법인 박앤정

 

[1] 기본조사(지장물조사 포함)라 함은, 매수인 겸 사업시행자가 주체가 되어, 매수할 "토지"를 특정하고, 이에 부대하여 보상대상이 되는 '건물', '영업', '수목' 등을 특정하는 행위입니다(법 제14조).

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위 매수대상 특정행위는, 토지조서와 물건조서 작성에 의해 이루어지게 되는데, 위 각 조서를 작성하기 위해 사업시행자는 '타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사를 하고, 경우에 따라서는 장애물을 제거하는 행위'를 하기도 합니다(법 제9조, 제10조, 제11조, 제12조).

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당초 사업시행자는, 위 업무를 아르바이트생을 고용하여 행하기도 하였는데, 비전문가에 의한 기본조사 행위는 많은 문제가 있었는데, 현재는 전문가인 감정평가법인등이 사업시행자의 위탁을 받아 위 기본조사를 시행하고 있습니다.

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[2] 기본조사는 재산권 보상 기준일에 해당하는 사업인정의 고시가 있은 날 (인공적 힘을 가한) "눈에 보이는 모든 물건"을 조사하고, 그 목록을 작성하는 것입니다.

 

 

 

기본조사를 통해 매수인 겸 사업시행자가 토지조서, 물건조서 작성을 완료하면 사업시행자는 보상계획공고열람의 방식으로 매도인 겸 토지소유자에게 위 각 조서를 통지하고, 14일 이상의 기간을 두어 토지소유자등에게 위 토지조서 내지 물건조서에 누락, 오류 등 잘못된 부분에 관한 이의신청을 받게 됩니다.

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▶ 토지조서 이의신청

 

▶ 물건조서 이의신청

 

위 과정을 거쳐 매매대상이 특정됩니다.

 

 

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[3] 이후 사업시행자는 감정인들에게 감정평가를 의뢰하면서 위 토지조서와 물건조서를 교부하고, 감정인들은 위 각 조서에 기재된 대로 기재된 대상물건의 가액을 표시하는, 이른바 "감정평가"를 행하게 되는 것입니다.

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결국, 기본조사 행위는, 보상액 수준의 기초를 정하는 중요한 것으로 적극적으로 대응할 필요가 있습니다.

 

다른 한편으로 위 기본조사를 거부하는 행위는 주민 내지 주민단체(대책위원회)의 협상력을 강화하는 가장 강력한 수단으로 활용되기도 합니다.

 

각 사업지 상황에 맞는 시의적절한 조치를 취할 필요가 있고, 이런 부분에 관해서는 법무법인 박앤정에서 적극적으로 자문을 시행하고 있습니다.

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도움이 되었으면 합니다. 의문이 나는 사항은 박승용 대표변호사(#질문과 답변) 또는 정남두 총괄팀장(tel:02-552-1225)에게 문의주시면 검토 후 연락드리겠습니다. 감사합니다.   

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