[알림] 보상계획공고 후 "물건조서에 관한 이의신청" 절차에 대해 알려드립니다.

출처 : 법무법인 박앤정

 

법무법인 박앤정에서는 쟁점이 되는 건축물, 기계기구, 영업 등에 대해서는 사전 지장물 조사 용역을 수행하고 있으며, 상세 문의는 고경명 차장(tel:02-552-1225)에게 문의 주시기 바랍니다.

 

[1] 사업시행자가 기본조사를 하고, 기본조사 결과물인 '물건조서'를 작성한 다음, 보상계획을 공고 한 후, 감정인들이 위 물건조서를 가지고 평가대상물건을 확인하기 위해 현장실사를 하는 일련의 과정을 [표]로 정리하면, 아래와 같습니다.

 

 

[2] 위 [표] '물건조서 작성' 부분에서 물건조서에 기재되는 사항 중 가장 중요한 부분은 "물건의 종류ㆍ구조ㆍ규격 및 수량"입니다.

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왜냐하면, 지장물의 경우는, ① 물건의 종류(석조/목조)·구조(철골조/조적조)에 따라 "단가" 차이가 발생하고, ② 물건의 규격·수량(10평/11평)에 따라 "금액" 차이가 날 수 밖에 없기 때문입니다.

 

다행인 것은, '토지조서'와 달리, 대부분의 사업시행자가 지장물 조사를 통한 '물건조서'는 구체적 사실관계가 확인되지 않더라도 피보상자의 의견을 반영하여 (넉넉하게) 작성한다는 점입니다.

 

이러한 지장물 관련, 피보상자가 미리 준비를 해야 하는 것이 아닌가 하는 생각을 할 수도 있습니다.

 

지장물이 특수한 경우(예시 : 사업시행자 측 조사원이 물건의 종류와 구조를 알지 못하는 경우)에는 사전에 지장물을 조사한 보고서를 작성할 필요성이 충분합니다. 그러나 대부분에 해당하는 일반적 지장물의 경우에는 그 필요성이 높지는 않습니다.

 

왜냐하면, 사업시행자의 일방적 사업추진에 대해 피수용자의 저항 수단은 ① 지장물 조사 거부, ② 감정평가 거부, ③ 명도 거부를 통한 '사업지연'이고, 이 중 사업지연 수단으로 가장 강력한 것이 지장물 조사 거부인데, 피수용자 스스로 이를 조사해서 사업시행자에게 제출한다는 것 자체가 이치에 맞지 아니하고(사전에 지장물조사보고서를 작성한 경우에도, 이를 먼저 시행자에게 제출하지 말고, 시행자로 하여금 조사하도록 하고, 이러한 조사가 제대로 된 것인지 확인하는 용도로 사용하는 것이 좋습니다), 공익사업 추진 과정에서 사업시행자가 가장 힘들어 하는 일이 지장물 조사이고, 지장물 조사가 되지 않으면 사업자체를 진행할 수 없는 상황에 이르게 할 수도 있는데(특히, 충남도 토지수용위원회의 경우), 이러한 (협상력 강화를 위한) 무기를 피수용자 스스로 포기한다는 것 역시 바람직하지 않기 때문입니다.

 

참고하여, 무턱대고 저항하는 것이 아니라 "목적"이 있고, 이를 위한 협상력 강화를 위해 위 저항 수단을 활용하는 것입니다.

 

[3] 간혹, 비열한 사업시행자는 (주민들과 소통할 생각은 하지 않고) '지장물 조사를 거부하면 보상이 되지 않는다.' 혹은 '보상에 낮게 나온다.'라는 거짓말을 합니다.

 

이와 관련하여, 말미에 첨부된 경기도지방토지수용위원회 재결례는, 사업시행자가 (토지소유자가 거부한다는 이유로) 지하에 매장된 토목공사 부분에 관한 지장물 조사를 하지 아니한 채, 지상의 지장물만 협의통보를 한 후 수용재결을 신청한 CASE입니다.

 

이 경우, 위 토지수용위원회는, 사업시행자의 성실협의의무, 일괄보상원칙 위반을 이유로 사업시행자의 수용재결신청을 "각하"하는 재결을 하였고, 이로 인해 위 사업은 1년이 지연되었으며, 결국에는 당초 2천 여 만 원으로 책정되었던 협의보상액이 4억 원으로 재평가되어 새롭게 협의 통보되었고(법무법인 박앤정에서 진행), 이러한 절차를 거친 후 새롭게 수용재결절차가 진행되었습니다.

 

결국, 토지보상법령의 구조는 지장물을 조사하지 않은 위험부담을 사업시행자에게 부과하고 있습니다.

 

(예 : 소나무 한 그루가 지장물 조사에 누락되었고, 결국 협의보상금이 통보되지 않았다면, 해당 주민의 토지 및 다른 지장물에 관한 수용재결이 이루어졌다고 하더라고, 사업시행자는 해당 주민에 대하여 보상되지 않은 위 소나무의 인도·이전을 요구할 수 없습니다)

 

 

[4] 이상과 같이, 지장물 조사 거부의 필요성, 지장물 조사를 거부 하더라도 물건조서 작성이 제대로 되지 않음으로 인한 위험부담을 사업시행자가 부담한다는 내용을 살펴보았습니다.

 

그렇다면, 지장물 조사에 응해야 하는 상황에서 피수용자가 지장물 조사에 응하는 경우 대처방안을 살펴보겠습니다.

 

아래 [그림]의 "물건조서"에서, 물건의 종류, 구조는 사업시행자 측 조사자의 재량이 개입될 여지가 없다는 점에서 특별히 준비할 것이 없습니다(위 조사자가 종류 내지 구조를 모른다면, 전문용역 조사는 조서작성 의무가 있는 사업시행자 비용으로 이루어지게 됩니다). 그러나 물건의 규격과 수량은 조사 당시 상황에 따라 위 조사자의 재량이 개입될 수 있고, 그 내용도 달라질 수 있습니다.

 

이에 대한 적절한 대응이 필요합니다.

 

[예시 : 과거의 일이지만, 양주회천지구에서 끊임없는 주민 반발 후 상호 협의 후 이루어진 지장물 조사에서 물건의 수량이 아주 넉넉히 조사된 예가 있습니다(이러한 경우는 돈을 들여 조사한 내용이 오히려 보상가격을 낮추는 족쇄가 될 수 있습니다); 사업시행자가 행하는 초기 지장물 조사가 더 정밀하게 이루어 지는 것이 일반적입니다; 지장물의 보상 단가는 생각보다 긍정적으로 도출되는데, 이는 사업시행자 입장에서 해당 사업에 걸리적 거리는 것은, 토지가 아니라 산재되어 있는 '지장물'이기 때문입니다(지장물 보상액이 낮게 책정되어 '헐값 보상'이라 외치는 경우는 드물게 나타납니다); 총 보상가액에서 지장물 보상액이 차지하는 비율이 5% 내외에 불과합니다]

 

 

 

첨언하여, 위 수량 부분이 건축물 대장에 등재된 면적이라면, 이 부분에 관해서는 이의신청을 해 볼 필요가 있는데, 그 이유는 아래와 같습니다.

 

(1) 건축허가는 위 면적으로 득하였으나 실제 공사 시 넓게 짓는 경우가 많습니다.

 

(2) 위 면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 한 면적인데, 외벽을 기준으로 실측을 하게 되면, 위 면적보다 넓게 측정되는 경우가 대부분입니다.

 

 

[5] 끝으로, 토지보상법령은 사업시행자가 작성한 '물건조서'에 대한 이의신청제도를 두고 있고, 이의신청을 하지 않을 경우, '더 이상 이의를 제기할 수 없다.'라고 규정(진실의 추정력)​하고 있습니다.

 

그러나 위 규정 단서에 '토지조서의 내용이 진실과 다름을 입증한 때에는 그렇하지 않다.'라고 규정하고 있어, 실무적으로는 잘못 조사되거나 누락된 지장물은 ① 감정평가를 위한 현장실사 과정, ② 각 토지수용위원회의 재결 과정, ③ 소송과정에서 바로잡는 것이 일반적입니다.

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하지만, 지장물 조사 (거부) 등은, 정당한 "토지"의 보상단가 도출을 위한 협상력 강화를 위한 주요한 수단이고, 물건조서에 관한 '이의신청' 역시, 사업시행자가 정한 스케줄대로 재산권이 수용당하는 상황에서 하나의 "브레이크" 작용도 한다는 점을 감안할 때, 피수용자들은 보상계획 열람·공고 후 (물건조서에 관한) 이의신청제도를 적극적으로 활용하여야 할 것입니다.

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[6] 보상계획 열람·공고 후 (물건조서 등에 관한) 이의신청에 관한 문의사항이 있으시면, 언제든지 연락(고경명 과장, tel:02-552-1225)주시기 바랍니다.

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도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.