[알림] 양도소득세 산출식과 일반적 유의사항에 대해 알려드립니다.

출처 : 법무법인 박앤정

 

앞으로도 최선을 다하는 "박앤정" 되겠습니다.

 

최종수정일 : 2023-05-01

 

[1] 아래 내용은 양도소득세 중 특히 "토지" 부분 양도에 따른 양도소득세 산출 방식에 관하여 의뢰인 분들의 이해를 돕기 위해 작성하였습니다. 상세한 내용은, 이미 알고 계시는 세무사에게 문의를 하시면 되고, 필요 시 말미에 기재된 세무 담당자들을 활용하셔도 됩니다.

 

가. 양도소득세는? (산식)

 

■ 아래 [표]는 보상금이 5억 원 일 때와 보상금이 30억 원 일 때, 양도소득세 산출식을 '예시'로 나타낸 것입니다. 아래 산출식과 그 아래 설명을 함께 참조하시면 개개인별로 개략적인 양도소득세 산정할 수 있을 뿐만 아니라 그 산출방식과 절세를 위한 대처방법을 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

 

1) 취득가액 : 취득가액은 “실지거래가액(취득 매매계약서 등은 보충적 자료에 불과하고 지출자금 입증이 가장 중요; 예 : 통장 인출, 은행 송금 내역 등) → 매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액[= 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)]” 순차로 적용되며, 매매사례가액과 감정가액은 취득일 전·후 3개월 이내로 제한됩니다.

 

취득시기는 잔금청산일이 원칙이나 불분명 한 경우 소유권이전등기 접수일(상속재산은 상속개시일, 증여받은 재산은 증여등기 접수일)이 되고, (의제취득일) 1984. 12. 31. 이전 취득한 부동산은 1985. 1. 1. 취득한 것으로 간주되어 의제취득일 현재 “매매사례가액 → 감정가액 → 환산가액”이 순차로 적용됩니다.

 

2) 필요경비 : 양도소득세 계산 시 자본적 지출액(= 부동산 가치증가에 기여한 지출비용; 예시 : 용도변경, 개량, 확장, 증설, 토지이용 편의를 위한 장애철거비용, 묘지 이장비, 소개비, 공증비용, 인지대, 양도세 신고서 작성비용, 계약서 작성비용 등)은 필요경비로 인정되고 수익적 지출액(= 부동산 현상유지 관리를 위한 지출비용)은 인정되지 아니하며, 위 구분은 건별로 판단해야 하므로 고액 지출 건은 무조건 증빙자료 확보 후 사후 세무사의 판단을 받아야 합니다.

 

단, 취득가액을 환산가액(매매사례가격, 감정가격 포함)으로 계산 시에는 필요경비로 취득 당시 기준시가의 3%(개산공제액)만 인정됩니다.

 

※ 공익사업으로 수용되는 경우 수용재결 또는 이의재결 단계에서 지급한 성과보수는 필요경비로 불인정되나 보상금 증액 소송단계 직접 소요된 비용(성과보수료 등)은 증액된 보상금 한도 내 위 필요경비에 포함됩니다.

 

3) 장기보유특별공제 : 양도대상물건의 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용되며, 공제율은 3년 기준 6%에서 시작해서 그 후로 1년 단위로 2%씩 추가 공제되고, 최대 보유기간 15년 기준 30%까지 공제됩니다. 상속재산은 상속개시일부터, 증여받은 재산은 증여등기 접수일부터 기산됩니다.

 

4) 양도세율 : 상기 세율은 작성일 시점 기준 양도소득세 기본세율이며, 이에 의할 때 10억 원 초과 기준 누진 공제는 6,594만 원(= 10억 원 × 45% - 38,406만 원)이며, 비사업용 토지의 경우는 위 각 세율에 10%씩 가산됩니다.

 

■ 공익목적으로 수용되는 토지로 사업인정고시일부터 2년(단, 2021. 5. 4. 이후 사업인정 고시 시 5년으로 개정; 상속받은 토지는 피상속인 취득일 기준) 이전에 취득한 토지는, 비사업용토지에서 제외됩니다.

 

※ 절세방법 : 위 누진 공제와 양도소득세 감면한도가 5년 통산 2억 원, 1년 1억 원임을 감안하면, 보상금을 해(년도)를 달리하여 수령 시 최대 1억 6,594만 원을 절세할 수 있습니다.

 

5) 농어촌특별세 : 양도소득세 세액감면을 적용 받는 경우 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하셔야 합니다(농어촌특별세법 제5조). 단, 대통령령이 정하는 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받는 경우에는 농어촌특별세가 비과세 됩니다(농어촌특별세법 시행령 제4조제1항제1호).

 

대체취득에 대한 취득세가 비과세되는 경우, 농어촌특별세도 비과세 됩니다(농어촌특별세법 시행령 제4조제6항제5호).

 

나. 감면의 종류

 

■ 양도소득세 감면 한도는 5년 간 2억 원, 1년 간 1억 원이며, 둘 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 그 선택에 따라 하나의 감면규정만을 적용됨에 주의를 요합니다(조세특례제한법 제133조, 제127조 제7항).

 

구분	감면율	내용	관련법규
자경 농지 감면	100%	보유기간 중 통산하여 8년 이상 재촌자경(농지로부터 직선거리 30㎢ 이내 거주) [유의사항] ① 양도당시 반드시 ‘농지’이어야 하며, 양도당시 재촌 자경하지 않더라도 적용된다. ② 상속농지의 경우 자경기간이 합산되기 위해서는 상속인이 상속일부터 양도일까지의 기간 중 1년 이상 계속 자경을 하여야 한다. (상속일로부터 3년내 양도하는 경우 불필요) ③ 총급여액이 3,700만 원 이상인 경우 등의 기간은 직접경작에서 제외된다.	제69조
농지 대토 감면	100%	4년 이상 8년 미만의 자경농지를 양도하는 경우 감면의 대안으로 농지대토 감면이 적용될 수 있으며, ① 4년 이상 재촌 자경 농지를 양도하고, ② 수용일로부터 2년(일반 1년) 내, ③ 경작상 필요에 따라 신규 농지를 취득(신규 취득 농지면적이 양도하는 농지면적의 2/3 이상이거나 그 가액이 1/2 이상일 것)하여 ④ 1년 내 재촌 자경을 하고, 합산 경작기간이 총 8년 이상일 것의 요건을 갖추어야 한다.	제70조
공익 사업 감면	10% 15% 30% 40%	사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 보상방법에 따라 아래의 감면율을 적용한다. ○ 현금보상 100분의 10 ○ 채권보상 100분의 15 ○ 채권보상 중 3년 이상의 만기 보유 특약 시 : 30% ○ 채권보상 중 5년 이상의 만기 보유 특약 시 : 40% 다만, 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결하고 양도소득세의 100분의 30에 상당하는 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액 중 양도소득세의 100분의 15(만기가 5년이상인 경우에는 100분의 25)에 상당하는 금액을 징수	제77조
대토 보상 감면	40% 등	사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2021년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(대토보상)받는 부분에 대해서는 100분의 40에 상당하는 세액을 감면받거나 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있음	제77조의2
주택 감면	상담	1세대가 1주택(미등기 양도자산 또는 고급주택은 제외)을 소유하고 당해 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우. 단, 토지보상법에 의한 협의매수 또는 수용의 경우 보유기간에 대한 제한 없음	소득세법 제89조
공장 이전 과세 특례	상담	공익사업을 위한 수용으로 사업인정고시일부터 소급 2년 이상(소급 1년 이상 + 소급 5년 이상 보유 포함) 가동한 공장을 이전함에 따라 발생하는 양도차익에 대하여 법인의 경우 5년이 지난뒤 5년간 분할하여 이익금에 산입하도록 하고 개인의 경우 양도소득세를 5년이 지난 뒤 5년간 분할납부 할 수 있게 함	제85조의7

 

다. 부동산 양도 (예정/확정) 신고

 

1) 양도소득세 예정신고는 ① 협의단계 보상금 수령의 경우 : 대금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 속한 달의 말일부터, ② 수용재결 보상금 수령의 경우 : 토지수용위원회에 재결 시 정한 “수용의 개시일“이 속한 달의 말일부터 각 2개월 이내에 신고하여야 하고(소득세법 제105조), 확정신고는 양도일의 다음해 5월31일까지 신고하여야 합니다(소득세법 제110조).

 

2) 예정신고를 한 경우에는 합산신고 대상이 아니라면 확정신고는 하지 않아도 됩니다.

 

3) 토지등을 사업시행자에게 양도하여 발생하는 소득에 대해서 양도한 달의 말일부터 2월 이내 예정신고를 하지 않은 경우 양도소득세액의 20%에 해당하는 (불성실신고) 가산세가 부과됩니다(국세기본법 제47조의2).

 

4) 이의재결단계, 행정소송단계에서 증액된 보상금을 수령하는 경우에도 양도일은 위 ”수용의 개시일“이 되므로, ”수정신고“를 하여야 하는데, 증액된 보상금의 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 수정신고하고 추가 자진납부하는 경우에는 신고·납부불성실 가산세를 적용받지 않습니다(증액분 수정신고에 한함).

 

※ 행정소송단계 증액된 보상금에 대해서는 지연가산금이 발생하는데, 이는 양도소득에 해당되지 아니하고, 세법상 기타소득에도 해당되지 아니하여, 과세대상이 아닌 것으로 판단하고 있습니다. 끝.

 

 

[2] 도움이 되었으면 합니다. 기타 상세한 문의사항은 임정일 팀장(tel:02-552-1225)에게 연락하여 주시기 바랍니다.

 

최고의 결과를 위해 최선을 다하는 "박앤정" 되겠습니다. 감사합니다.