최종수정일 : 2025-07-15
[1] 위 사업 관련 2025. 7. 16. 개최된 주민설명회에서 법무법인 박앤정이 할 수 있는 답변자료입니다.
법무법인 박앤정의 손실보상에 관한 상세 설명은 여기를 클릭하시면 확인할 수 있습니다.
도움이 되기를 바라며, 더 궁금하신 사항은 아래 담당자에게 문의주시면 의문점을 해소하는 답변을 드리겠습니다. 앞으로도 최선을 다해 주민들에게 도움이 되는 박앤정이 되겠습니다. 감사합니다.
[재산권 보상 관련 문의]
김종길 본부장
tel:010-4972-0202
[생활권 보상 관련 문의]
조대현 실장
tel:010-5910-9817
[2] 4개 권역이란?
1. (가칭) 진건공원 (사능리 504-5 번지 일원 836,195㎡)
2. (가칭) 수석공원 (이패동 466 번지 일원 315,790㎡)
3. (가칭) 왕숙서측공원 (내곡리 575-3 일원 174,256㎡)
4. (가칭) 용암천공원 (광전리 95-1 일월 110,689㎡)
[3] "우리가 알아야 할 20가지 핵심문답" 중 법무법인 박앤정이 할 수 있는 답변자료입니다.
문1. 개별공시지가는 보상감정평가와 연관이 있나요?
답1. 없습니다. 보상액은 (형식적으로) 표준지공시지가를 기준으로 산정되고 (실질적으로는) 인근유사토지 거래사례, 보상사례 등을 기준으로 산정됩니다.
즉, 개별공시지가 자체를 올리는 것은 재산세 부담만 가중시킬 뿐 정당한 보상금 산정에 아무런 영향을 끼치지 않습니다.
다만, 아래 [그림]에서 보는 것처럼 개별공시지가 공시 시 가격만 공시되는 것이 아니라 이용상황, 지세, 형상, 도로조건 등의 토지특성도 함께 공시되고 있고, (보상액 평가 시 공시된 토지특성에 불구하고 현황대로 평가를 하여야 하는 것이 원칙이지만) 짧은 기간 내 대규모 평가를 하게 됨으로 인해 실제 현황을 확인하지 못하고, 개발공시지가 공시 시 조사된 토지특성을 참조하는 경우가 있습니다.
따라서, 해당 토지의 토지특성이 잘못 조사된 경우 이에 대한 이의신청의 필요합니다.
다만, 대부분 제대로 조사되어 있고, 현황과 다르게 조사된 경우는 아주 예외적 상황이며, 이 부분은 당 법무법인에게 요청 시 무상으로 토지특성 수정 절차를 도와 드리고 있습니다.
문2. 우리가 가장 궁금해 하는 진건공공주택지구가 보상계획공고 예정입니다. 사업시행자 분위기는?
답2. 다산신도시와 왕숙1지구, 진접2지구를 연결하는 시설(트램, 공동구 등)을 설치하기 위해서는 진건공공주택지구(남양주왕숙지구 3단계 사업) 사업이 시급한 상황입니다.
이런 이유로 2025. 7. 14. 보상계획공고절차가 이루어졌고, 2025. 12.경에 협의 보상금액을 통보할 예정에 있습니다.
아래는 '남양주왕숙 진건2 기업이전단지' 협의감정서를 요약해 놓은 것인데, 이에 의하면 "세로(가)"(8미터 이하의 차량 통행이 가능한 도로에 접하는 토지, 통상 1차선 도로에 접하는 토지)에 접하는 개발제한구역 내 농지의 보상가격 (가격시점 2023-12-25)이 평당 277만 원 정도입니다.
위 진건2 기업이전단지의 경우, 2021. 2. 8. 주민공람, 2022. 9. 16. 사업인정이 있었고, 주민들이 2022년도 공시지가에 대한 이의신청을 하지 않은 결과 2022년도 표준지공시지가를 기준으로 평가되면서 실제로는 남양주왕숙지구 개발로 인한 개발이익을 반영하여 평가하였습니다.
[비교하여, 왕숙1지구의 세로(가) 농지 보상가격 평당 210만 원 내외로, 왕숙2지구 세로(가) 농지 보상가격이 평당 230만 원 내외로 각 평가되었습니다]
이와 달리, 진건공공주택지구의 경우 2021. 8. 30. 주민공람, 2023. 11. 10. 사업인정이 있었음에도 불구하고, (소위 전문가라고 하는 자들의 잘못된 자문으로 인해) 주민들이 2022년도, 2023년도 표준지공시지가에 대한 이의신청을 하였습니다.
그 결과 진건공공주택지구 내 공시지가 상승률(16.5%)이 남양주시 상승률(5.7%)에 비하여 대폭적으로 상승하게 되었고, 이로 인해 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해 진건공공주택지구의 경우는 2021년도 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정하여야 하는 상황입니다.
한편, 위 진건공공주택지구 내 표준지공시지가 내역은 아래와 같고, 2022년도를 기준으로 진건공공주택지구 내 공시지가와 위 진건2 기업이전단지 내 공시지가를 비교해 보면, 그 비율은 진건공공주택지구가 약 142%(= 336,500 / 236,500) 높기 때문에 개별공시지가의 균형성을 고려하면, 진건공공주택지구가 진건2 기업단지 수준으로 보상액이 산정되기 위해서는 세로(가) 농지의 보상가격이 최소한 평당 390만 원 이상 되어야 합니다(통상적으로 농지 가격대비 목장용지의 가격이 1.2~1.5배에 이르고, 창고용지의 경우는 1.5~2.0배에 이릅니다).
위 금액에 2023. 12. 25.부터 최근까지의 상황변화를 고려하여 아래의 플랜카드가 게시된 것입니다.
관건은, 2022년도, 2023년도 표준지공시지가에 대한 이의신청을 하는 바람에 (LH 내부기준에 의하면) 거래시점이 2021. 8. 30.(주민공람) 이전에 거래된 사례를 기준으로 평가를 하여야 하는데, 토지소유자 감정인이 이를 어떻게 바로잡을 것인가 하는 것입니다.
참고로, 당 법무법인은 아산탕정2지구에서 한국감정평가협회로부터 위 내부규정에 불구하고, 최근 거래사례를 사용할 수 있다는 회신을 받는 사실이 있습니다.
문3. 기업이전부지 '용정리'가 보상이 잘 나왔다고 들었습니다. 참여하신 평가사 두분이 이유를 알려주세요.
답3. 기본적으로 기준시점 2023. 12. 25.자 보상액을 산정하면서 2022년도 표준지공시지가를 활용하였고, 2022년도 표준지공시지가에 대한 이의신청을 하지 않았기 때문에 거래사례 선정이 비교적 자유로웠습니다.
이런 이유로 남양주왕숙 본단지 개발로 인한 개발이익을 충분히 반영하여 평가하였기 때문입니다.
참고로, 우리는 남양주왕숙 본단지(1단계), 기업이전단지(2단계), 진건공공주택지구(3단계) 개발로 인한 개발이익을 모두 반영하여 평가하여야 합니다.
문4. 우리는 4개 권역으로 나누어져 있는데, 타 공익사업지구는 감정평가업체를 어떻게 선정하였고, 결과는 어떻게 되었나요?
답4. 참고로, 남양주시장의 2025. 1. 2.자 주민공람은 (가칭; 이하 생략) 진건공원과 수석공원이 함께 고시되고, 용암천공원과 왕숙서측공원이 함께 고시되었습니다.
앞으로 지장물 조사(매매대상특성)가 완료되면 해당 내용을 토지소유자들에게 알려주고, 보상계획을 통보하는데, 이것이 바로 보상계획공고(LH)입니다.
위 보상계획공고 시 진건공원, 수석공원, 용암천공원, 왕숙서측공원을 모두 함께 공고하게 되면, 위 4개 권역 전체를 기준으로 보상대상(사유지) 토지면적의 2분의 1 이상, 토지소유자 총수의 과반수 이상의 동의를 얻어 감정인을 추천하여야 합니다.
그런데 만약, LH 등이 ① 진건공원만 별도로 보상계획공고를 하였다면 진건지구 내 보상대상(사유지) 토지면적 2분의 1 이상, 토지소유자 총수의 과반수 이상의 동의를 얻어 감정인을 추천하게 되고, ② 진건공원과 수석공원을 함께 공고하게 되면 진건공원과 수석공원 내 보상대상(사유지) 토지면적 2분의 1 이상, 토지소유자 총수의 과반수 이상의 동의를 얻어 감정인을 추천하게 됩니다.
보상계획공고가 별도로 이루어진다고 하더라도 동일한 감정인을 추천할 것인지 여부는 토지소유자 분들이 결정할 사항입니다.
문5. 감정평가사 대형은 시행사 눈치보고 소형은 주민편에 서서 일할 수 있다고 하는데 사실인가요?
답5. 대형이든, 소형이든 감정인 개인의 자질이 훨씬 더 중요합니다.
문6. 경기도 추천 감정평가사는 제외 하는 것이 유리하나요?
답6. 주민 과반수가 요구하면 경기도는 감정인을 추천하지 않습니다. 훼손지 복구사업은 본 개발사업, 즉 남양주왕숙지구의 사업시행자가 시행을 하게 되는데, 남양주왕숙지구 시행자 중 1인이 경기도라는 점에서 주민들이 요구하면 경기도 추천 감정인을 배제하는 것에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.
그러면 경기도 추천 감정인을 배제하는 것이 타당한지 여부 관련 관련, 통상적으로 광역지자체(경기도) 추천 감정인은 토지소유자측 감정인의 편을 드는 경우보다 사업시행자측 감정인의 편에 있는 경우가 대부분입니다. 이런 이유로 많은 사업지에서 광역지자체 추천 감정인은 배제하고 있는 것이 현실입니다.
문7. 미리 예측 해보는 내토지 보상금액 궁급합니다. 최근 보상 사례를 알려주세요.
답7. 참석한 평가사 분들이 답변합니다.
문8. 지장물(동식물창고, 비닐하우스, 농막, 주택) 보상은 어느 정도 받을 수 있나요?
답8. 참석한 평가사 분들이 답변합니다.
문9. 수용지역에서 대책위가 만들어지면 법무법인이 하는 역할은 무엇인가요?
답9. 사업시행자의 일방적인 사업진행에 대해 피수용자의 권리를 옹호하는 역할을 합니다.
1. 첫째, 대책위가 존재하는 이유를 명확히 합니다. 대책위는 특정 개인의 이익을 위한 단체가 아닌, 수용 주민 전체의 이익을 위한 단체이고, 대책위 임원은 무보수 명예직입니다. 일부 구성원 일부가 활동비(급여)를 받고 특정 로펌의 사무장 역할을 하는데, 이는 푼돈으로 주민들을 팔아먹는 행위임을 명심해야 합니다. (시간은, 누구도 속일 수 없습니다)
2. 둘째, 재산권 보상 관련, 우리가 받을 수 있는 금액에 관한 목표설정, 시행자의 지장물조사에 대한 대책위의 방향설정, 지장물 조사방법, 감정인 추천 동의서 징구, 보상계획공고 시 이의신청, 보상협의회 '보상금 산정에 관한 사전의견 수렴방법', 감정과정에서 대책위 내지 주민들의 대처 방법에 관한 일체의 자문을 제공합니다.
법무법인 박앤정의 위 서비스는 무상으로 제공하고 있고, 이러한 당 법무법인의 활동 당 법무법인의 광고활동입니다.
다만, 협의 보상가격이 통보된 후 이를 증액하는 절차는 유상으로 진행하고 있습니다.
3. 셋째, 생활권 보상 관련, 이주대책, 생활대책(조합 결정 등), 기업이전대책, 대토보상, 생계지원대책 등의 관한 자문을 시행하고 있고, 이 역시 기본적으로 무상으로 서비스가 제공됩니다.
다만, 특별한 이익을 전제로 진행되는 경우는 소정의 자문료를 받고 시행하고 있습니다.
문10. 법무법인은 재결소송을 많이 하기 위해 감정평가가 잘 안나오길 바란다는데, 사실인가요?
답10. 보상지구에서 최초로 산정되는 협의보상금은 "없던 가격을 만들어 내는 것"이고, 그 결과는 전적으로 주민들의 단합된 힘에 의해 좌지우지됩니다.
위 [표]에서 '인천계양지구'와 '부천대장지구' 사례를 예로 들어 설명을 드리겠습니다.
위 두 지구는 연접한 사업지구로 모두 김포평야를 이루는 개발제한구역 내 경지정리된 농지인데, '인천계양지구'의 경우 대책위 3개가 서로 소송전까지 벌이면서 싸웠고, '부천대장지구'의 경우 대책위 2개가 서로 호형호제 하면서 현안이 있을 때마다 서로 협조를 하였습니다.
그 결과 2020. 12. 기준 '인천계양지구' 협의 보상가격은 평당 117만 원으로 산정되었음에 반해, 2021. 12. 기준 '부천대장지구'는 평당 155만 원으로 책정되었습니다.
'인천계양지구'의 경우 많은 지주분들이 협의보상금에 불복을 하였고, 수용재결과정에서 '바로 옆 부천대장지구가 평당 155만 원이니 우리도 평당 155만 원 수준으로 상향 조정해 달라.'는 요청을 하였습니다.
그러나 그 상승률은 3% ~ 5% 수준이었습니다.
다른 한편으로, 부천대장지구의 경우에도 협의 보상가격에 불복하여 수용재결절차를 거친 지주분들이 다수 있었고, LH 공사 입장에서 인천계양지구의 2021. 12.경 수용재결 보상가격이 121만 원(117만 원에서 3% ~ 5% 상승된 금액) 수준이므로 올리면 안된다고 주장할 수 있을 것입니다.
그럼에도 불구하고, 부천대장지구의 수용재결 보상가격 역시 155만 원에서 3% ~ 5% 정도 상승을 하였습니다.
즉, 협의 보상가격이 어떠하든 향후 불복절차를 통한 상승률은 크게 차이가 나지 않는다는 것이고, 그렇다면 협의 보상가격 대비 증액되는 금액의 일정비율을 성과보수로 받는 법무법인 입장에서도 당연히 협의 보상가격을 높게 상승되어야 한다는 것입니다.
(예) 협의 보상가격 100만 원에서 10% 상승하면 110만 원이고, 증액된 10만 원의 10%가 수수료라면 성과보수는 1만 원이 됩니다. 이에 반해 200만 원에서 10% 상승하면 220만 원이고, 증액된 20만 원의 10%가 수수료라면 성과보수는 2만 원이 됩니다.
다음으로, 앞서 설명을 드린 바와 같이 법무법인이 협의 보상가격 통보전 까지 행하는 모든 행위는, 해당 법무법인의 광고행위입니다.
이런 상황에서 협의 보상가격이 낮게 책정된다면, 대책위원회는 붕괴될 것이고, 그 옆에서 자문을 법무법인 역시 그 동안의 수고로움이 허사로 돌아가게 됩니다. 이러한 점에서도 협의 보상가격은 무조건 높게 책정되어야 하는 것입니다.
문11. 보상평가를 잘 나오게 비용을 받고, 사전컨설팅 해 줄 수 있나요?
답11. 당 법무법인은 협의 보상가격 산정 전까지 무상 컨설팅을 제공하고 있습니다. 무상 컨설팅을 한다고 해서 일을 허투루 하는 경우는 없습니다.
하지만, 비용을 주신다면 기꺼이 비용을 받고 사전컨설팅을 하겠습니다.다만, 위 사전컨설팅은 최초 금액을 만드는 행위이기 때문에 '전체'에게 이익이 되는 것이지, 특정 개인에게 이익이 되는 행위는 아닙니다.
(이와 달리 보상금 증액은 이미 만들어진 금액의 잘못된 부분을 수정하는 것이므로 특정 개인을 이롭게 하는 것입니다)
왜냐하면, 최초로 산정되는 협의 보상금액은 특정 개인의 금액은 높일 수 없고, 전체 보상가격 수준을 높이거나 전체 금액이 낮아지는 경우 밖에 없기 때문입니다.
일부 로펌에서 주민들의 불안한 심리를 이용하여 3백 ~ 5백만 원의 착수금을 받고, 공시지가의 2배 이상 받는 금액의 5% 정도를 성과보수를 받기로 하는 약정하고, 협의 보상가격을 높여준다는 계약을 체결하는데, 이는 명백한 사기입니다.
협의 보상가격은 감정인에게 뇌물을 준다고 하더라도 내 토지 옆 토지와 가격 수준이 동일하게 산정될 수 밖에 없다는 점을 명심해야 합니다.
협의 보상가격은 감정인들이 가격 협의를 통해 "없던 가격을 만들어 내는 것"으로, 위 가격 협의과정에 어떤 개인(변호사 포함)이 감정논리 내지 법리로 영향을 미칠 수 있는 성질의 것이 아닙니다.
위 과정에 영향을 줄 수 있는 것은 치밀한 전략에 기초한 주민단체와 주민의 "단합된 힘"입니다.
(협의단계 약정을 체결하고, 협의 보상가격이 공시지가의 2배 이상이 책정되었다고 성과보수를 청구하고, 실제 성과보수를 입금하는 주민분들도 계시는데, 위 성과는 해당 변호사의 기여 때문이 아니라 "시간의 흐름"과 주민 및 주민단체의 단합력에 의한 것임을 알고 계셔야 합니다)
한편, 남양주왕숙 지구의 경우 세로(가) '농지' 보상가격을 100으로 본다면, 세로(가) '대지' 보상가격은 위 '농지' 가격의 3.5배 ~ 3.8배 정도로 산정되었고, 세로(가) '임야'의 보상가격은 위 '농지' 가격의 3.5 내지 3.8 분의 1 정도로 산정되었습니다.
즉, '농지' 가격이 잘나와야 '대지' 가격도 잘 나오고, '대지' 가격이 잘 나와야 '농지' 가격이 잘 나오는 것이지, '농지'만 잘 나오거나 '대지'만 잘 나오는 경우는 없습니다. 그리고 내 '농지'가 잘 나와야 옆집 '농지'도 잘나오는 것입니다.
위와 같은 사실을 인식하고 '무임승차'를 하는 분들이 계시는데, 모두가 이렇게 하면 다 같이 죽자는 것임을 명심해야 합니다.
문12. 최근에 재결을 하면 금액은 어느 정도 더 받을 수 있나요? 사례 알려주세요.
답12. 쟁점이 없는 경우, 협의 보상가격 기준 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통해 상승되는 총 비율은 약 10% ~ 15%(20%) 정도입니다.
위 상승율은 평균적인 수치인데, '수용재결'과 '이의재결'의 경우는, 정부 정책에 영향을 받는 경우가 있기 때문에 상승률이 저조할 수도 있습니다.
예로, 윤석렬 정부가 들어설 무렵 LH 사태가 발생하였고, 윤석렬 정부 초기 "전세사기"를 이유로 수많은 감정평가사들은 징계하기 시작했는데, 파리 목숨에 불과한 감정인들이 정부의 눈치를 보게 되었고, 결국 그 무렵 시행된 재결절차, 즉 남양주왕숙 이의재결, 고양창릉 이의재결, 남양주 진건1, 2 수용재결 등은 대부분이 기각된 사례가 있습니다..
위와 같은 소신이 없는 감정인들의 행위가 안타까울 뿐입니다.
하지만, 경험적으로 보면 보수정권에 비하여 감정인들에 대한 단속을 하지 않은 진보정권 때의 상승률이 훨씬 더 높습니다.
한편, 쟁점이 있는 경우는 상승률에 제한이 없습니다.
예를 들어 농지로 평가되어야 하는데, 임야로 평가된 경우 이를 바로잡게 되면 약 3.5배 정도가 올라가고, 대지로 평가되어야 하는데 농지로 평가된 경우도 상승률은 유사하며, 도로 내지 구거가 정상평가되면 3배 정도 상승합니다.
문13. 타 대책위에 동의서를 제출했는데, 취소하려면 어떤 방법이 있나요?
답13. 타 대책위에 제출한 추천동의서를 회수하는 방법도 있으나 이미 사본이 생성된 경우 해당 사본을 사용할 수 있으므로 가장 확실한 방법은 '감정인 추천동의 철회서'를 내용증명의 방법으로 타 대책위에 발송을 하는 것입니다.
아래 '감정평가업자 추천동의 철회서'를 참고하시기 바라며, 이를 내용증명의 방법으로 발송한 다음, 해당 내용증명 보관용과 중앙우체국(인터넷우체국)에서 등기번호 조회를 통해 수령을 하였는지 확인하고, 해당 자료를 인쇄하여 보관하면 완벽합니다.
참고로, 감정평가업자 추천동의 철회는 대책위원회가 해당 추천동의서를 사업시행자에게 제출하기 전까지 할 수 있다고 보는 것이 타당합니다.
문14. 수용지역에서 동의서는 어떤 용도로 사용되는지?
답14. (1) 감정인 추천동의서는 소유자 보상액 산정 시 토지소유자의 의견을 대변할 수 있는 감정인을 선정하는데 활용합니다.
선정 단위는 보상계획공고이고, 보상계획이 공고된 토지면적 2분의 1 이상, 토지소유자 총수 과반수 이상 동의를 얻어 (LH 내부 기준에 의하면 원칙적으로 30만 평당) 1명을 선정할 수 있습니다.
(2) 개인정보 활용동의서는 대책위원회가 소속된 회원을 관리하고, 회원 명부를 통해 연락을 하는데 필요한 동의서입니다.
(3) 생계지원대책 관련, 주민단체 구성 시 인감도장이 날인된 가입신청서, 인감증명서, 주민등록등본, 주민등록초본, 신분증 사본이 필요합니다.
답. 위 각 질의에 대한 답변은 각 대책위원회에서 할 예정입니다.
위 답10.의 [표]에서 2019. 11.경 한강시네폴리스의 경지정리된 농지(농림지역)의 협의 보상가격이 평당 120만 원이었는데, 같은 시기 경북 경산대임지구 경지정리된 농지(생산녹지)의 협의 보상가격이 평당 170만 원이었던 사실, 2020. 12. 인천계양지구 경지정리된 농지(개발제한구역; 김포평야)의 협의 보상가격이 평당 117만 원이었는데, 그 보다 앞선 2019. 3.경 부산명지지구 2단계 경지정리된 농지(개발제한구역; 김해평야)의 협이 보상가격이 평당 134만 원이었던 사실은, 주민과 주민단체의 "단합된 힘"이 아니면 설명될 수 없는 사실들입니다.
감사합니다.