[1] 토지보상법 제67조 제2항은 "보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다."라고 규정하고 있어 이를 반대로 해석하고, 같은 법 제70조 제2항의 '현황평가원칙'을 반영하면, 해당 공익사업이 아닌 다른 공익사업으로 인해 발생한 가격시점 당시의 "개발이익"은, 그 발생시기 불문 보상액 산정 시 당연히 반영하여 평가하여야 합니다.
위와 같은 당연한 법리에도 감정평가업계에서는 해당 공익사업의 "사업인정고시" 후 다른 공익사업에 의해 발생한 개발이익을 보상액 산정 시 반영하여야 하는 것인지 의구심을 가졌고, 소극적인 태도를 취하여 "사업인정고시" 후에 발생된 다른 공익사업에 의한 개발이익을 보상액 산정에 반영하지 않았습니다.
[2] 이러한 업계 관행을 바로 잡고자, 법무법인 박앤정은, 위 사건에서 '사업인정고시 후 다른 공익사업에 의해 발생한 개발이익을 보상액 산정 시 반영하여야 하는지 여부'를 쟁점화 하였고, 결국, 아래 대법원 판결(대법원 2014. 2. 27. 선고 2013두21182 판결)을 이끌어 내었습니다.
[3] 그러나 아래 대법원 판결에 있음에도 불구하고, 감정평가 업계는 종래 관행에서 벗어나지 못해, 현재까지도 사업인정 고시 후 별개 공익사업으로 인한 개발이익을 보상액 산정에 반영하려고 하는 시도조차 하지 않습니다.
물론, 이를 위한 평가기법이 뒤따라야 하겠지만 시도조차 하지않는다는 점은 참으로 참담한 상황입니다.
[4] 현재, 대규모 공공주택사업과 광역교통망 개발사업이 동시다발적으로 이루어지고 있는데, 위 대법원 판례에 의하면, 위 각 사업은 주체·목적·성격 등이 다르므로 각각을 별개 공익사업으로 보아야 합니다.
그렇다면 (예를 들어) ① 하남교산지구에 편입되는 토지에 관한 보상액 산정 시, 서울도시철도 3호선 개통 등으로 인한 개발이익을 반영하여야 하고, ② 남양주왕숙지구에 편입되는 토지에 관한 보상액 산정 시, GTX B, 진접선 풍양역 시설 등로 인한 개발이익을 반영하여야 하며, ③ 인천계양지구에 편입되는 토지에 관한 보상액 산정 시는, 바로 옆에서 시행하고 있는 부천대장지구 조성사업으로 인한 개발이익, 서운2산단 조성사업으로 인한 개발이익, 그리고 홍대원종선 개통(연장)으로 인한 개발이익 등을 반영하여 평가하여야 합니다.
그러나 현재의 보상액 산정 시스템에는 위와 같은 다른 공익사업으로 인해 발생한 개발이익을 반영할 수 있는 체계적 시스템이 전혀 마련되어 있지 않습니다.
[5] 법무법인 박앤정은, 아직까지 성숙되지 않은 시스템을 바로잡아, 다른 공익사업으로 인해 발생한 개발이익과 지가변동률에 포함되지 않은 자연적 지가상승분 등을 보상액 산정에 반영하기 위해 소송과정에서 여러가지 시도를 하고 있으며, ① 제주민군복합형 관광미항 개발사업(중국인들에 의해 올랐지만 지가변동률에 포함되지 않은 지가상승분), ② 세종시 인근의 첨단산업단지 개발사업(세종시 개발·입주로 인한 지가상승분) 등에서 별개 공익사업으로 인해 발생한 개발이익 반영에 성공한 사례가 있습니다.
도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.