최종수정일 2025-05-16
800 보상평가
810 취득하는 토지의 보상평가
1 목적
이 절은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 "토지보상법"이라 한다) 등 법령에 따라 공익사업을 목적으로 취득하는 토지에 대한 손실보상을 위한 감정평가를 수행할 때 준수하여야 할 구체적 기준을 정함으로써 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 한다.
2 적용
토지보상법 등 법령에 따라 공익사업을 목적으로 취득하는 토지에 대한 손실보상을 위한 감정평가(이하 "토지 보상평가"라 한다)를 수행할 때에는 토지보상법 등 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다.
3 정의
이 절에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. <삭 제>
2. "건축물 등"이란 건축물ㆍ입목ㆍ공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건을 말한다.
3. "무허가 건축물 등"이란 「건축법」 등 관련 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물을 말한다.
4. "불법형질변경 토지"란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관련 법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지를 말한다.
5. "미지급용지"란 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다.
6. "사실상의 사도"란 「사도법」에 따른 사도 외의 도로로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획에 따라 도로로 결정된 이후부터 도로로 사용되고 있는 것은 제외한다)를 말한다.
가. 도로개설 당시의 토지소유자가 자기토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로
나. 토지소유자가 그 의사에 따라 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로
다. 「건축법」 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
라. 도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로
4 토지 보상평가의 대상
① 토지 보상평가의 대상은 공익사업의 시행으로 인하여 취득할 토지로서 사업시행자가 보상평가를 목적으로 제시한 것(이하 "대상토지"라 한다)으로 한다.
② 대상토지의 현실적인 이용상황 및 면적 등은 사업시행자가 제시한 내용에 따르되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사업시행자에게 그 내용을 조회한 후 목록을 다시 제시받아 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없을 때에는 당초 제시목록을 기준으로 감정평가하되, 감정평가서에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 단위면적당 가액(이하 "단가"라 한다) 또는 면적을 따로 기재한다.
1. 실지조사 결과 제시목록상의 이용상황과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우
2. 한 필지의 토지가 둘 이상의 이용상황인 경우로서 이용상황별로 면적을 구분하지 아니하고 의뢰된 경우(다른 이용상황인 부분이 주된 이용상황과 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우는 제외한다)
3. 공부상 지목이 "대"(공장용지 등 비슷한 지목을 포함한다. 이하 같다)가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 "대"로 의뢰된 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우(형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 "대"로 인정될 수 있는 경우는 제외한다)
가. 제시면적이 인근지역에 있는 "대"의 표준적인 획지면적을 현저하게 초과하거나 미달되는 경우
나. 지상 건축물의 용도ㆍ규모 및 부속 건축물의 상황과 관련 법령에 따른 건폐율ㆍ용적률, 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 제시면적이 현저하게 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우
5 토지 보상평가의 기준 및 방법
5.1 객관적 기준 감정평가
토지 보상평가는 기준시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 감정평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다.
5.2 현실적인 이용상황 기준 감정평가
토지 보상평가는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 관련법령 및 이 기준에서 달리 규정하는 경우는 그러하지 아니하다.
5.3 개별 감정평가
① 토지 보상평가를 할 때에는 대상토지 및 소유권외의 권리마다 개별로 하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개별로 보상액을 산정할 수 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따른다.
1. 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루고 있는 경우에는 일괄감정평가한다. 다만, 이용상황 또는 용도지역등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 감정평가할 이유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 한 필지의 토지가 둘 이상의 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 경우에는 이용상황 또는 용도지역등 별로 구분감정평가한다. 다만, 다른 이용상황으로 이용되거나 용도지역등을 달리하는 부분이 주된 이용상황 또는 용도지역등과 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우에는 주된 이용상황 또는 용도지역등의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있다.
③ 제2항제2호에서 사업시행자가 이용상황별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 이용상황을 기준으로 감정평가하고 다른 이용상황 및 단가를 감정평가서에 따로 기재한다.
④ 제2항에 따라 감정평가할 때에는 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 한다.
5.4 건축물 등이 없는 상태 상정 감정평가
토지 보상평가는 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 감정평가한다. 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있어 그 건축물 등과 토지를 일괄하여 감정평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.
5.5 해당 공익사업으로 인한 가격의 변동 배제 감정평가
① 토지 보상평가는 다음 각 호의 사항으로 인한 가치의 증감분을 배제한 가액으로 감정평가한다.
1. 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 것에 따른 가치의 증감분
2. 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행한 토지이용계획의 설정ㆍ변경ㆍ해제 등에 따른 가치의 증감분
3. 그 밖에 해당 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 가치의 증감분
② 제1항에서 해당 공익사업으로 인한 가치의 증감분을 배제할 때에는 [810-5.6.3]과[810-5.6.4.1]을 따른다.
5.6 공시지가기준 감정평가
5.6.1 공시지가기준 감정평가방법
토지 보상평가는 표준지 공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 기준시점까지의 관련 법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 토지보상법 시행령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다. 이하 같다), 그 밖에 해당 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려한 적정가격으로 감정평가한다.
5.6.2 비교표준지의 선정
① 비교표준지의 선정은 [610-1.5.2.1]에 따른다.
② 택지개발사업ㆍ산업단지개발사업 등 공익사업시행지구 안에 있는 토지를 감정평가할 때에는 그 공익사업시행지구 안에 있는 표준지 공시지가를 선정한다.
③ 제2항에도 불구하고 특별한 이유가 있는 경우에는 해당 공익사업시행지구 안에 있는 표준지 공시지가의 일부를 선정대상에서 제외하거나, 해당 공익사업시행지구 밖에 있는 표준지 공시지가를 선정할 수 있다. 이 경우에는 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 한다.
④ 비교표준지를 선정한 때에는 선정이유를 감정평가서에 기재한다.
5.6.3 적용공시지가의 선택
① 적용공시지가는 [610-1.5.2.2]에 따르되, 다음 각 호의 경우 그에 따른다.
1. 사업인정(다른 법률의 규정에 따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 같다) 전의 협의에 의한 취득의 경우에는 해당 토지의 기준시점 당시에 공시된 공시지가 중에서 기준시점에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.
2. 사업인정 후의 취득의 경우에는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 대한 협의 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중에서 해당 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.
3. 제1호와 제2호에도 불구하고 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 기준시점 당시 공시된 공시지가 중에서 해당 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.
② 제1항제3호에서 "취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우"란 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호를 모두 충족하는 경우를 말한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 해당 공익사업시행지구 안에 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 표준지공시지가(해당 공익사업시행지구 안에 표준지가 없는 경우에는 비교표준지의 공시지가를 말하며, 이하 이 조에서 "표준지공시지가"라 한다)의 평균변동률과 평가대상토지가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 전체의 표준지공시지가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상일 것
3. 해당 공익사업시행지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
③ 제1항제2호 및 제3호에 따른 평균변동률은 해당 표준지별 변동률의 합을 표준지의 수로 나누어 산정하며, 공익사업시행지구가 둘 이상의 시ㆍ군 또는 구에 걸쳐 있는 경우 평가대상토지가 소재하는 시ㆍ군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률은 시ㆍ군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시ㆍ군 또는 구에 속한 공익사업시행지구 면적 비율로 가중평균(加重平均)하여 산정한다. 이 경우 평균변동률의 산정기간은 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 당시 공시된 표준지공시지가 중 그 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가의 공시기준일부터 법 제70조제3항 또는 제4항에 따른 표준지공시지가의 공시기준일까지의 기간으로 한다.
④ 사업인정의 고시가 있은 이후에 공익사업시행지구의 확장이나 변경 등으로 토지의 세목 등이 추가고시됨에 따라 그 추가고시된 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지의 세목 등이 추가고시된 날짜를 사업인정고시일로 본다. 다만, 공익사업시행지구의 확장이나 변경 등이 없이 지적 분할 등에 의해 토지의 세목 등이 변경고시된 경우에는 그러하지 아니하다.
5.6.4 시점수정
5.6.4.1 지가변동률의 적용
① 지가변동률의 적용에는 [610-1.5.2.3.1]을 준용한다.
② 제1항을 적용할 때 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률이 인근 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문에 따른 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우로 한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 사업인정고시일부터 기준시점까지의 지가변동률이 3퍼센트 이상일 것. 다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 비교표준지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 기준시점까지의 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.
3. 사업인정고시일부터 기준시점까지 비교표준지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구의 지가변동률이 비교표준지가 소재하는 시ㆍ도의 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
5.6.4.2 생산자물가상승률의 적용
생산자물가상승률의 적용은 [610-1.5.2.3.2]에 따른다.
5.6.5 지역요인과 개별요인의 비교
지역요인과 개별요인의 비교는 [610-1.5.2.4]에 따른다.
5.6.6 그 밖의 요인 보정
① 그 밖의 요인 보정은 [610-1.5.2.5]에 따른다.
② 그 밖의 요인 보정을 할 때에는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동은 보정하여서는 아니 된다.
③ 그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역(이하 "인근지역등"이라 한다)의 정상적인 거래사례나 보상사례(이하 이 조에서 "거래사례등"이라 한다)를 참작할 수 있다. 다만, 이 경우에도 그 밖의 요인 보정에 대한 적정성을 검토하여야 한다.
④ 제3항의 거래사례 등(보상사례의 경우 해당 공익사업에 관한 것은 제외한다.)은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 제4호는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것
2. 실제 이용상황 등이 같거나 비슷할 것
3. 주위환경 등이 같거나 비슷할 것
4. [810-5.6.3]에 따른 적용공시지가의 선택기준에 적합할 것
⑤ 제4항의 "해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우"에는 그 사유를 감정평가서에 기재하여야 한다.
5.7 기준시점의 결정
토지 보상평가의 기준시점은 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시를, 재결에 의한 경우에는 수용재결 당시를 기준으로 한다.
6 유형별 토지 보상평가기준
6.1 공법상 제한을 받는 토지의 감정평가
6.1.1 공법상 제한을 받는 토지의 감정평가방법
공법상 제한을 받는 토지는 제한받는 상태대로 감정평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다.
6.1.2 용도지역등이 변경된 토지
용도지역등이 변경된 토지는 기준시점에서의 용도지역등을 기준으로 감정평가한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 변경 전 용도지역등을 기준으로 감정평가한다.
1. 용도지역등의 변경이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 경우
2. 용도지역등의 변경이 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 이루어진 경우
6.2 특수토지에 대한 감정평가
6.2.1 무허가건축물 등의 부지
① 무허가건축물 등의 부지에 대한 감정평가는 해당 토지에 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 기준하여 감정평가한다. 다만, 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지에 대한 감정평가는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다.
② 제1항 단서의 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지면적은 해당 건축물 등의 적정한 사용에 제공되는 면적을 기준으로 하되, 관련 법령에 따른 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다.
6.2.2 불법형질변경 토지
① 불법형질변경 토지는 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다. 다만, 1995년 1월 7일 당시 공익사업시행지구에 편입된 토지는 기준시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가한다.
② 제1항에도 불구하고 형질변경이 된 시점이 분명하지 아니하거나 불법형질변경 여부 등의 판단이 사실상 곤란한 경우에는 사업시행자가 제시한 기준에 따른다.
6.2.3 미지급용지
① 미지급용지는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 감정평가한다.
② 미지급용지의 비교표준지는 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 포함되지 않은 표준지를 선정한다.
③ 주위환경변동이나 형질변경 등으로 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 비슷한 이용상황의 표준지 공시지가가 인근지역등에 없어서 인근지역의 표준적인 이용상황의 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 드는 비용 등을 고려하여야 한다.
6.2.4 사도법에 따른 사도부지
① 「사도법」에 따른 사도의 부지(이하 "사도부지"라 한다)에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 5분의 1 이내로 한다.
② 제1항에서 "인근토지"란 그 사도부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황의 토지로서 지리적으로 가까운 것을 말한다.
6.2.5 사실상의 사도부지
① 사실상의 사도부지에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 한다.
② 제1항에서 "인근토지"란 [810-6.2.4-②]을 준용한다.
6.2.6 구거부지
① 구거부지(도수로부지는 제외한다. 이하 같다)에 대한 감정평가는 인근토지에 대한 감정평가액의 3분의 1 이내로 한다.
② 제1항에서 "인근토지"란 [810-6.2.4-②]을 준용한다.
6.2.7 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지
① 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지는 다음과 같이 감정평가하되, 그 내용을 감정평가서에 기재한다.
② 지하 또는 지상공간에 송유관 또는 송전선로 등이 시설되어 있으나 보상이 이루어지지 않은 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가한다.
6.2.8 폐기물이 매립된 토지
① 「폐기물관리법」 제2조제1호에 따른 폐기물이 매립된 토지나 「토양환경보전법」 제2조제2호에 따른 토양오염물질에 오염된 토지(이하 "폐기물이 매립된 토지 등"이라 한다)는 그 폐기물이 매립되기 전이나 그 토양오염물질에 오염되기 전의 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하되, 해당 토지의 이용저해 정도를 고려하여 감정평가한다.
② 감정평가업자는 실지조사 과정에서 폐기물의 매립이나 토양 오염 등이 의심되는 경우에는 사업시행자에게 폐기물 또는 토양오염물질의 종류, 매립규모 또는 오염정도, 오염정화비용 등에 대한 정밀조사를 요청할 수 있다. 정밀조사 결과 해당 토지가 폐기물이 매립된 토지 등이라고 확인될 때에는 제1항에 따라 감정평가한다.
6.3 그 밖의 토지에 관한 감정평가
6.3.1 개간비 등
① 개간비는 기준시점을 기준으로 개간에 통상 필요한 비용 상당액을 기준으로 감정평가한다. 이 경우 개간비는 개간후의 토지가액에서 개간전의 토지가액을 뺀 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 개간비를 감정평가할 때에는 개간전과 개간후의 토지의 지세ㆍ지질ㆍ비옥도ㆍ이용상황 및 개간의 난이도 등을 종합적으로 고려하여야 한다.
③ 제1항에 따라 개간비를 보상하는 경우 취득하는 토지의 감정평가액은 개간후의 토지가액에서 개간비를 뺀 금액으로 한다.
6.3.2 토지에 관한 소유권 외의 권리
① 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리는 해당 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 감정평가한다. 이 경우 점유는 권리로 보지 아니한다.
② 토지에 관한 소유권 외의 권리는 거래사례비교법에 따라 감정평가하는 것을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따를 수 있다.
1. 해당 권리의 유무에 따른 토지가액의 차이로 감정평가하는 방법
2. 권리설정계약을 기준으로 감정평가하는 방법
3. 해당 권리를 통하여 획득할 수 있는 장래기대이익의 현재가치로 감정평가하는 방법
6.3.3 잔여지의 가치하락 등에 따른 손실
① 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액(해당 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가치가 변동된 경우에는 변동되기 전의 가액을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가액을 뺀 금액으로 감정평가한다.
② 제1항에서의 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액은 일단의 토지의 전체가액에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지(이하 ‘편입토지’라 한다)의 가액을 뺀 금액으로 산정한다.
③ 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가액 및 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가액의 감정평가를 위한 적용공시지가는 [810-5.6.3]을 준용한다.
④ 잔여지의 공법상의 제한사항 및 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 한다.
⑤ 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 이를 고려하지 않고 감정평가한다.
⑥ 잔여지에 대한 시설의 설치 또는 공사로 인한 손실액은 그 시설의 설치나 공사에 통상 필요한 비용 상당액을 기준으로 산정한다.
6.3.4 잔여지의 매수
① 매수하는 잔여지는 일단의 토지의 전체가액에서 편입되는 토지의 가액을 뺀 금액으로 감정평가한다.
② 일단의 토지 전체가액 및 편입토지의 가액의 감정평가를 위한 적용공시지가는 [810-5.6.3]을 준용한다.
③ 일단의 토지 및 편입토지의 공법상의 제한사항 및 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 한다.
④ 기준시점 당시의 일단의 토지의 전체가액 및 편입토지의 가액을 감정평가할 때 해당 공익사업의 시행으로 인한 가치의 변동은 고려하지 아니한다.
6.3.5 환매토지
환매토지에 대한 환매당시의 가액은 다음 각 호의 기준에 따라 감정평가한다.
1. 적용공시지가는 환매당시에 공시되어 있는 공시지가 중 환매당시에 가장 가까운 시점의 공시지가로 한다.
2. 해당 공익사업에 따른 공법상 제한이나 가격의 변동이 있는 경우에는 이를 고려한 가액으로 감정평가한다. 다만, 해당 사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 인하여 그 공법상 제한이나 가격의 변동이 없어지게 되는 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 이용상황 등의 판단은 환매당시를 기준으로 하되, 해당 공익사업의 시행 등으로 토지의 형질변경 등이 이루어진 경우에는 그 형질변경 등이 된 상태를 기준으로 한다. 다만, 원상회복을 전제로 하는 등 의뢰인으로부터 다른 조건의 제시가 있는 경우에는 그에 따른다.
4. 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용, 그 밖의 감정평가기준은 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 한다.
6.3.6 공익사업시행지구 밖 대지 등
① 공익사업시행지구 밖 토지의 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용, 그 밖의 감정평가기준은 해당 공익사업에 편입되는 경우와 같이 한다.
② 제1항에 따른 감정평가에서 해당 토지에 대한 공법상 제한이나 이용상황 등이 해당 공익사업의 시행 등으로 변경 또는 변동된 경우와 통로ㆍ도랑ㆍ담장 등의 신설, 그 밖에 공사가 필요하여 해당 토지의 가치가 변동된 경우에는 고려하지 아니한다.