최종수정일 : 2026-03-20
[1] '오산세교3 공공주택지구'의 경우 원칙적으로 2025년도 표준지공시지가를 기준으로 보상액이 산정되어야 하고, 예외 사유에 해당되는 경우 2023년도 표준지공시지가가 선정될 수도 있습니다.
○ 주민공람 2023-11-15
○ 사업인정 2025-12-31
□ 토지보상법 제70조 제1항은 표준지공시지가를 기준으로 보상액을 산정하도록 규정하고, 같은 조 제4항은 사업인정 후 보상액 산정 시 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가(위 예는 2025년도 표준지공시지가)를 선정하도록 규정하고 있습니다.
□ 다만, 공공주택특별법 제27조 제5항, 같은 법 시행령 제20조 제1항은 주민공람일 후로 "사업지구" 내 감정평가의 기준이 되는 표준지공시지가의 평균변동률이 "오산시" 전체 표준지공시지가 변동률보다 1.3배 이상 높은 경우 주민공람일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가(위 예는 2023년도 표준지공시지가)를 선정하도록 규정하고 있습니다.
[2] 위 문제 관련, 당초 연합비상대책위원회(각 동별 이장님들이 주축이 된 대책위원회; 현재 오산세교3지구 통합투쟁비상대책위원회로 통합되었습니다) 위원장 겸 이장님들은 수차례 '오산시(장)' 등을 방문하였고, "2025년도 표준지공시지가를 자의적으로 조정하지 말 것"을 강력하게 요청하였습니다.
그 결과 2023년도부터 2025년도까지 각 표준지공시지가 평균변동률은 아래와 같습니다.
사업지구 내 : 5.736%
오산시 전체 : 5.562%
차 이 : 1.3배 이하
결국, 오산세교3지구는, 2025년도 표준지공시지가를 기준으로 보상액이 산정됩니다.
○ 만약, 2023년도 표준지공시지가를 적용하게 되면, 표준지공시지가의 시세보정률(그 밖의 요인 보정치) 산정 시 주민공람일 2023. 11. 15. 이전 거래사례를 사용하여야 하므로, 보상액이 낮아질 수 밖에 없는데, 2025년도 표준지공시지가를 적용하는 경우는, 위와 같은 제한이 없습니다.
○ 비교하여, 오산세교3지구와 동일한 시기에 주민공람이 되고, 지구지정이 된 「구리토평2 공공주택지구」 경우, 잘못된 대응으로 인해 2023년도 표준지공시지가를 선정하여야 하고, 이 경우 거래사례(선례)는 2023. 11. 15. 이전 사례가 선정됩니다.
[참조] 구리토평2 년도별 표준지공시지가 선정에 관한 분석자료
[3] 오산세교3 "사업지구" 내 표준지공시지가는 2025년도 기준 총 72개이고, 그 내역은 아래와 [표]와 같습니다.
자연녹지 : 58개
생산녹지 : 13개
보전녹지 : 01개
[4] "사업지구" 내 2025년도 표준지공시지가 위치는 아래와 같습니다. (아래 [그림]의 번호는 위 [표] 연번을 나타냅니다)
① 금암동, 궐동
② 가장동
③ 서동
④ 벌음동
⑤ 두곡동, 누읍동, 탑동 (가수동)
[참고] 오산세교3 공공주택지구 지형도면고시도 - 총괄도
